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Petitioning Speaker, New York City Council & Council Member, District 8 Melissa Mark-Viverito

Protect our HDFCs from destructive new regulations!

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The HDFC Coalition says: “Save our HDFCs!”

The NYC Department of Housing Preservation and Development (HPD) wants to drastically increase regulation of Housing Development Fund Corporation (HDFC) cooperative housing in the Fall of 2016.  HPD wants the City Council to eliminate affordable real estate tax rates for any HDFC that does not sign HPD’s new Regulatory Agreement, one which would take away much of the autonomy of HDFC's. HPD wants to revoke the existing “DAMP” partial tax exemption, set sale price limits, lower the income cap of new buyers, require HDFCs to hire both a managing agent and a separate “monitor” to approve almost all transactions, and impose other constraints.

Although HPD’s describes their proposal as an effort to preserve affordable housing and protect equity of shareholders, it would actually endanger existing HDFC cooperatives by putting them at risk of financial distress.  Further, changing the affordability rules and thereby diluting shareholder equity after thousands of New Yorkers have invested blood, sweat equity and tears would be unconscionable.  HPD’s proposal is not only misguided, it is in essence nothing short of an attack on the equity and property rights of HDFC shareholders, and an abandonment of invaluable principals of the home-ownership programs enacted by the City over the last four decades.

The HDFC Coalition has obtained a legal opinion which states in part:

"...the draft Regulatory Agreement, if implemented, would affect significant and severe changes in the ability of the Board of Directors to operate, manage and govern the building which the cooperative corporation owns. To accept the draft Regulatory Agreement would, in effect, be transferring the discretion to operate the building owned by the cooperative corporation to HPD and the Monitor. The Board of Directors would have no recourse if it disagreed with the decisions of HPD.”

Also, the City is using two false arguments in attempt to justify this proposal:

1. “Sales prices are out of control.” (Actually, the City concedes that only a tiny percentage of sales are what it says are “high-priced,” and UHAB’s own research shows that most HDFCs are selling for substantially less than “allowable” prices.)  

2. “HDFCs are failing and stricter regulation is needed.” (Actually, most HDFCs are financially healthy, and the minority of failing HDFCs should not be used as a justification to over-regulate healthy HDFCs.)

Although HPD calls the program “voluntary,” their plan calls for HDFCs that refuse or fail to sign a new regulatory agreement to be hit with full real estate taxes as they lose their DAMP tax discount, despite the fact that HDFCs still house low- to moderate-income families that cannot pay the increase in maintenance that would result from being charged full real estate taxes.

Let’s not forget: the City foreclosed on run-down buildings that had been abandoned by landlords, and sold many buildings in very poor condition to the residents through the creation of home-ownership programs. Particularly in the early days, these programs allowed the City to divest itself of buildings that were falling apart and shift the risk and the burden to the new shareholders who were finally given a chance at the American Dream. These new homeowners rebuilt not only their buildings, but their neighborhoods and communities, thereby increasing the overall tax base, and helped the City come back from the brink of bankruptcy.

We can and must do better. We must respect and listen to HDFC shareholders, who know best what works for their buildings. I must ask that you not support HPD’s request to turn the beneficial DAMP tax rate into a tool to manipulate, control and destabilize healthy HDFCs.

Help us stop this proposal which was created without HDFC shareholder input and is a "one size fits all" approach.

 Here is what we CAN do to help preserve and keep affordable HDFC cooperatives:

1.  Simply extend and improve, without new restrictions, the DAMP discount tax rate for HDFCs, which is presently set to expire in 2029. This would be a win-win-win for HDFCs, HPD, and the City.

2.  Maintain the existing rules for HDFCs to help ensure stability and viability.

3.  Work with HDFC shareholders and HPD to create programs that help rather than punish HDFCs.

HDFC's are buildings that were abandoned by landlords, sustained by tenants and converted into cooperatives that number more than 1,000 buildings and over 30,000 shareholders. The residents of these buildings have played a vital role in the revitalization of neighborhoods throughout NYC. We don't want to lose our autonomy, our equity or our affordability. 

 WE SUPPORT THIS PETITION AGAINST THE HPD PROPOSAL!

 For more information visit www.hdfccoalition.org and email HDFCcoalition@gmail.com

El Departamento de Housing Preservation & Development (HPD, o Preservación de la Vivienda y Desarrollo) de la Ciudad de Nueva York quiere aumentar drásticamente la regulación del Housing Develpment Fund Corporation / HDFC (Fondo Corporativo de Desarrollo de la Vivienda) en otoño de 2016. HPD quiere que la Ciudada de Nueva York suprima el impuesto asequible a la propiedad para todo aquél que no firme el Nuevo Acuerdo Regulatorio de la HPD. Dicho acuerdo eliminará gran parte de la autonomía del HDFC. HPD quiere eliminar la actual exención parcial de impuestos sobre el “DAMP”, fijar límites a los precios de compra-venta, rebajar el límite de ingresos obligatorios para nuevos compradores, exigir que el HDFC contrate por separado tanto a una agencia como a un monitor para aprobar la mayoría de transacciones, e imponer otras limitaciones.

 Aunque HPD describe su propuesta como un esfuerzo por preservar viviendas asequibles y proteger el capital de los accionistas, en realidad pondría en peligro la estabilidad financiera de las cooperativas de HDFC existentes. Además, cambiar las reglas de acceso a la vivienda y por tanto diluir la participación de los accionistas después de que miles de neoyorquinos han invertido sangre, sudor y lágrimas sería intolerable. La propuesta del HPD no solo es errónea, sino que es esencialmente un ataque al capital y derechos de los accionistas propietarios de HDFC y un abandono de los principios de valor incalculable contenidos en los programas de propiedad de vivienda aplicados por la Ciudad de Nueva York durante las últimas cuatro décadas.

 La coalición HDFC ha obtenido una opinión jurídica que declara, en parte que:

"...el borrador de acuerdo regulatorio, de ser implementado, provocaría cambios significativos en la capacidad de la Junta Directiva para operar, administrar y gobernar el edificio propiedad de la corporación. De hecho, este acuerdo cedería poder de operar el edificio a HPD y el monitor. La Junta Directiva no tendría ningún recurso en caso de no estar de acuerdo con HPD”.

 Adicionalmente, la Ciudad de Nueva York está utilizando dos argumentos falsos para tratar de justificar su propuesta:

 1. “Precios de venta están fuera de control” (de hecho, la Ciudad de Nueva York admite que sólo un pequeño porcentaje de las compra-ventas tienen sobreprecio y las investigaciones de UHAB demuestran que la mayoría de HDFCs se están vendiendo por un precio inferior a los permisibles) 

 2. “Los HDFCs están fracasando y una regulación más estricta es necesaria” (de hecho, los HDFCs están saneados desde el punto de vista financiero y el hecho de que una minoría esté fracasando no debería usarse como excusa para sobreregular las HDFCs productivas)

 Aunque HPD ha calificado al programa como “voluntario”, aquellas HDFC que o bien se nieguen o no puedan firmar el acuerdo regulatorio serán agravadas con la totalidad de los impuestos sobre la vivienda y perderán la rebaja tributaria DAMP, a pesar de que sigan alojando a familias con ingresos bajos o moderados que no podrán asumir el incremento en gastos que supone cargarles la totalidad de impuestos sobre la vivienda. 

 No lo olvidemos: la Ciudad de Nueva York inició ejecuciones hipotecarias sobre edificios en ruina que habían sido abandonados por sus dueños y muchos de ellos en pésimas condiciones y los vendió a los residentes a través de la creación de programas de propiedad de la vivienda. Especialmente en sus inicios, estos programas permitieron a la Ciudad de Nueva York deshacerse de edificios que estaban en estado de ruina y trasladar riesgos y cargas a los nuevos accionistas a quienes finalmente llegaba la oportunidad de cumplir el Sueño Americano. Los nuevos propietarios de viviendas reconstruyeron no solo sus edificios sino también sus vecindarios y comunidades incrementando así la base tributaria general, lo cual ayudó al Ayuntamiento a superar casi la bancarrota.

 Podemos y debemos mejorar. Debemos respetar y escuchar a los accionistas de los HDFC, que saben lo que funciona en sus edificios. Debo pedirles que no apoyen la petición del HPD para convertir la beneficiosa tarifa DAMP en un instrumento para manipular, controlar y desestabilizar HDFCs que están saneados.

 Ayúdenos a frenar esta propuesta que ha sido creada sin la opinión de los accionistas de HDFC y con una filosofía de solventar una situación con una “talla única”.

 Esto es lo que PODEMOS hacer para ayudar preservar cooperativas HDFC como asequibles:

 1.  Sencillamente ampliar y mejorar, sin nuevas restricciones, la tarifa DAMP rebajada para HDFCs, que en la actualidad debería caducar en 2029. Esta situación beneficiaría a HDFCs, HPD, y la Ciudad de Nueva York.

 2.  Mantener las actuales normas para HDFCs que contribuyen a su estabilidad y viabilidad.

 3.  Trabajar con los accionistas de HDFC y HPD para crear programas que ayuden en vez de castigar a los HDFCs.

 Los HDFC's son edificios que fueron abandonados por sus dueños, sostenidos por sus inquilinos y convertidos en cooperativas: se cuenta más de 1,000 edificios con más de 30,000 accionistas. Los residentes de estos edificios han jugado un papel vital in la revitalización de los vecindarios de NYC. No queremos perder nuestra autonomía, nuestra inversión ni nuestro poder adquisitivo.

 ¡APOYAMOS ESTA PETICIÓN EN CONTRA DE LA PROPUESTA DEL HPD! 

Para más información visite www.hdfccoalition.org y envíe un correo a HDFCcoalition@gmail.com

 

This petition was delivered to:
  • Speaker, New York City Council & Council Member, District 8
    Melissa Mark-Viverito


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