Non au projet de lotissement Capoe de M. Barbion

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Défenseurs de la nature, propriétaires lésés, revendiquants fonciers, familles de Polynésie : aidez-nous à contrer le nouveau projet de lotissement de M. Barbion car jusqu'à présent peu de monde s'est mobilisé pour l'enquête publique lancée pendant les vacances.

Pour comprendre le ras-le-bol de propriétaires du lotissement MIRI envers le promoteur, lisez leurs doléances plus bas.

Pour ne pas vous décourager dans la lecture, voici les 3 missions à accomplir pour nous aider :

1️⃣ Bien sûr signer cette pétition !

2️⃣ Remplir une doléance en ligne calquée sur le formulaire papier présent dans les mairies, ils seront tous imprimées et remis aux mairies de Faa’a/Punaauia et l’urbanisme dans les temps : http://bit.ly/projet-capoe
Pas la peine de se déplacer !

3️⃣ Vous voulez vous rendre directement sur place ? Pas de problème vous pouvez télécharger nos doléances et les compléter : http://bit.ly/capoe-doleances-pdf
Une petite vidéo pour vous montrer où déposer : https://youtu.be/3fP6QImqSS4

Merci encore de remplir le formulaire et de partager un maximum !
Nous avons réellement besoin de votre soutien !

« Seul on va plus vite, ensemble on va plus loin »
A FA'AITOITO !

LES DOLEANCES

Résumé des doléances des revendiquants fonciers, des propriétaires de Miri et des défenseurs de la nature


1) Pour les revendiquants, héritiers reconnus depuis 1852, ils sont en demande de bornage depuis 2004. Depuis, une dizaine de propriétaires s’est manifestée dans cette procédure dont le Territoire de la Polynésie française du fait d’ « une propriété » ayant été acquise par l’OPH. Depuis novembre 2017, une des familles s’organise en association, et se retrouve l’herbe coupée sous les pieds par une procédure du Pays qui autorise la cession par l’OPH de 5,6Ha dans leurs terres au bénéfice de la SNC CAPOE.  Ils ont déjà porté plainte contre l’OPH et demandé l’annulation de la vente. Néanmoins ils doivent agir sur tous les fronts et avoir votre soutien !

2) Pour les propriétaires du lotissement MIRI, ils sont surtout contre cette extension de M. Barbion pour éviter aux potentiels acquéreurs de vivre la même situation qu’ils subissent. Ce lotissement n’est pas comparable à celui du Lotus ou autre :

  • Conflit Pomare qui met tous les propriétaires face à des problèmes insolubles : des ventes laborieuses ou au rabais, une impossibilité d’obtenir un permis pour construire ou modifier leur bien. Ceux qui ont acheté juste avant le conflit et qui n’ont pas eu le temps de construire, sont obligés de payer leurs terrains mais se loger ailleurs (en location !)
  • Les ventes n’auraient pas dû être autorisées compte tenu du litige foncier pourtant elles l’ont été par les professionnels auxquels s’imposent l’obligation de moyen dans leur mission de contrôle de validité du titre de propriété immobilière des vendeurs. Obligation de moyen que les acquéreurs paient pourtant un prix d’or.
  • Une assurance que ce schéma se reproduira sur Capoe avec les revendications actuelles.
  • Un environnement direct incertain créé par des constructions d’immeubles (quasi-inexistantes dans d’autres lotissements) après que tous les terrains environnants ont été vendus à prix d’or, parfois peu de temps avant le début des travaux de construction des immeubles
  • Certains subissent des travaux de terrassement devant chez eux depuis plusieurs années sans indication du promoteur et ça risque de continuer avec 100 000m3 provenant du lotissement Miri qui équivaut à 8 330 allers-retours de camions bennes de 12 M3.
  • Les routes/canalisations d’eaux appartiennent toujours au promoteur et dispose d’un droit de servitude perpétuel sur les réseaux, que les propriétaires de Miri entretiennent grâce aux charges.
  • D’autres soucis et pas les moindres sont exposés dans les détails plus bas

Ils sont tous bien évidemment conscients qu’avec la progression démographique de Tahiti, il faut pouvoir loger tout ce beau monde. Mais ils ne cautionnent pas du tout ces projets menés par ce promoteur qui peuvent mettre financièrement en danger des familles et privent les véritables héritiers polynésiens de leurs terres.

3) En ce qui concerne l’étude d’impact, d’innombrables incohérences réglementaires sont présents à plusieurs niveaux relevées par les défenseurs de la nature, sur :

  • L’instruction de l’étude d’impact qui ne devrait pas se faire simplement par le service de l’urbanisme mais aussi par d’autres services que sont la DAF et le service de l’agriculture dans la mesure où cette évaluation environnementale est nécessaire vu respectivement l’occupation du domaine public fluvial et le défrichage de la végétation.
  • Il est important de rappeler qu’une partie de ce défrichage a débuté avant même la diffusion de l’étude d’impact. Pourtant la réglementation polynésienne sur les eaux et forêts interdit le défrichage de toute végétation a moins de 20 mètres d’un cours d’eau.
  • La présence des espèces protégées sur l’emprise du projet, en particulier des oiseaux et peut-être même des escargots. L’étude d’impact le confirme en partie mais ne site en aucun cas la loi qui dit pourtant qu’ “En vue de protéger les espèces appartenant à la catégorie A de la liste des espèces protégées, sont interdits en tout temps et en tout lieu : 3° La destruction, l’altération, la modification ou la dégradation des habitats naturels desdites espèces, y compris les cavités souterraines naturelles ou artificielles.”Aujourd’hui, les services concernés doivent faire en sorte que les lois soient appliquées et interdire la destruction de cette zone naturelle où sont présentent ces espèces protégées.

Aussi les travaux titanesques de terrassement sont identiques à un remblai de la taille d’un terrain de football sur une épaisseur de 123 mètres ( 900 000 m3 !). Le projet a été développé sans prendre en compte la topographie naturelle du site. La seule justification de ce volume de terrassement serait la plus-value financière de lots livrés le plus plat possible. L’étude d’impact et pourtant le garant des solutions alternatives ne traite pas du tout de cette notion.

En réponse aux défenseurs de la nature, les propriétaires de Miri sont aujourd’hui conscients qu’en achetant dans ce type de lotissement, ils ont contribué à la destruction de la nature. Ils ont cru en la rengaine des commerciaux du promoteur, affirmant à l’époque sans vergogne que tel lot serait « le dernier du lotissement », lotissement qui compte aujourd’hui 840 lots. Il faut réellement réfléchir aux lotissements 2.0 plus en adéquation avec la nature mais surtout promus par les vrais propriétaires terriens !

Détails

Ces doléances évoquent la situation actuelle du lotissement Miri et ses dysfonctionnements qui perdurent et lèsent les propriétaires. Une telle action est importante dès aujourd’hui car les futurs acquéreurs du projet Capoe, s’il se réalise, seront logés à la même enseigne. Il faut que cela cesse !


1- Situation actuelle du lotissement Miri

  • Le service de l’urbanisme ne peut pas autoriser le promoteur à construire un lotissement dont l’accès se fait par des routes dont la propriété est contestée devant les tribunaux, alors que cette même instance refuse la délivrance du permis de construire à des propriétaires du lotissement Miri.
  • Le président de l’association Syndicale du Lotissement de Miri travaille pour le compte du promoteur : il y a un conflit d’intérêt potentiel, qui peut nuire à la préservation des intérêts communs des copropriétaires. Pour le moment aucune action ni position du bureau de l’association syndicale de Miri n’a été communiquée aux propriétaires. On notera que le président n’a pas non plus passé la main au vice président en ce qui concerne les sujets liés au lotissement Capoe.
  • Le lotissement Miri compte 840 lots et les décisions en Assemblée Générale, ne nécessitant pas de quorum, reflètent très peu l’avis de tous les propriétaires étant donné le taux d’absentéisme. Ajouter 192 lots, pour la gestion de l’eau, des charges ou des routes, rendra la gestion du lotissement encore plus difficile.
  • Le conflit foncier avec la famille Pomare met tous les propriétaires face à des problèmes insolubles : des ventes laborieuses ou au rabais, une impossibilité d’obtenir un permis pour construire ou modifier leur bien.
  • L’extension sans limite de ce lotissement place les propriétaires dans une incertitude perpétuelle quant à leur environnement direct : en effet, des immeubles se construisent (Immeuble Heremoana) après que tous les terrains environnants ont été vendus à prix d’or, parfois peu de temps avant le début des travaux de construction des immeubles. Certains propriétaires ont réussi à avoir gain de cause contre le projet d’immeuble dénommé VARUA (voir plus de détails ici : https://copromiri.wordpress.com/projet-varua/ ). Dans tous les cas, ceci mène à une dévaluation nette des biens et à des propriétaires lésés.
  • Les routes/canalisation d’eaux appartiennent toujours au promoteur. Les statuts de l’association syndicale prévoyaient que celles-ci lui soient cédées dès sa constitution mais il n’en est rien. Quand bien même, le promoteur dispose d’un droit de servitude perpétuel sur les réseaux, que les propriétaires de Miri entretiennent grâce aux charges. Les frais liés aux dégâts sur les canalisations d’eaux fragilisées par les passages de gros camions / sous-dimensionnement sont un poste important dans les charges du lotissement
  • Aucune transparence du promoteur vis-à-vis des propriétaires de Miri à propos des nouveaux aménagements/extensions : certains subissent des travaux de terrassement depuis plusieurs années sans indication. D’ailleurs, le lotissement Capoe générera 4 à 5 ans de travaux supplémentaires, avec les nuisances sonores, la poussière, impactant lourdement les riverains. Combien de fois a t-on entendu la rengaine des commerciaux du promoteur, affirmant sans vergogne que tel lot serait « le dernier du lotissement » ?
  • Pas d’espace vert utilisable car provoquant des nuisances sonores et pourtant prévu dans le cahier des charges

Clairement un lotisseur plus intéressé par le profit que par la qualité de vie des copropriétaires du lotissement Miri


2 - Les points alarmants du lotissement Capoe

  • Des travaux de terrassement ont déjà été effectués sans accord !
  • Etude d’impact orientée, financée par le promoteur :
  • Le lotissement Capoe se situe, sur sa partie amont, en zone rouge dite “d’aléa fort au PPR de Faaa” : risque d’inondation et de glissement de terrain élevés avec une mise en danger potentielle des riverains en contrebas et du littoral
  • Non respect des observations soulevées par la commune
  • Etude d’impact environnemental lacunaire, ne mentionnant pas les escargots de type partulas ou areho par exemple.  En effet, l’inventaire ne s’est axé que sur les espèces facilement observables et l’avifaune. La microfaune, mésofaune et macrofaune n’ont pas fait l’objet d’inventaires poussés (page 84 de l’étude d’impact) →  Or les escargots de type partulas ou areho font partie de la macrofaune et sont des espèces protégées relevant de la catégorie A, dont la protection est encore plus critique que celle des oiseaux endémiques
  • Oiseaux et plantes endémiques inscrites sur liste rouge des espèces en voie de disparition (espèces menacées) : martin chasseur et pigeon vert / meryta lanceolata 
  • Revendication des terres par les consorts JOHNSTON principalement descendants de Ester TETUANUI A VAIRAAE et d’Alva JOHNSTON = Problématique identique à celle des propriétaires de Miri : permis de construire qui ne seront pas délivrés, impossibilité de construire et blocages ponctuels des accès par les revendiquants !
  • Ordonnance de clôture en date du 02/07/2018 fixant la date de plaidoirie devant le Tribunal foncier au 16/10/2018 contre l’OPH 
  • L’eau de Punaauia/Miri peut-elle vraiment desservir un lotissement situé à Faa’a ?
  • Qui va collecter les ordures ? Qui interviendra en cas de feu ? Les pompiers et les éboueurs de Faaa ou ceux de Punaauia ? Cas insoluble puisque les pompiers et éboueurs de Faaa ne viendront pas sur le territoire de la commune de Punaauia et ceux de Punaauia, non rémunérés par les redevances en ce qui concerne les ordures, n’interviendront pas sur le territoire de la commune de Faaa

3 - Conséquences futures sur le lotissement Miri

  • L’accès à ce nouveau lotissement est prévu par les voies de Miri or celles-ci ne sont pas aux normes prévues par le Plan Général d’Aménagement de Punaauia. En particulier la route principale doit faire 6 m de large et permettre la circulation des véhicules et piétons dans des conditions de sécurité optimales ! Or, tel n’est pas le cas dans certains tronçons : cf. par exemple, l’avenue Rea où deux véhicules se croisent difficilement (sauf à rouler sur les grilles de protection des caniveaux, du reste posées pour éviter, dans les cas de croisement, que les véhicules ne tombent dans les caniveaux). Alors quid du croisement avec des poids lourds !??
  • Pollution journalière de 400 à 500 véhicules par jour supplémentaires estimés avec 192 nouveaux lots.
  • Les réseaux routiers seront utilisés par les gros poids lourds nécessaires aux constructions : passages sur canalisations déjà fragilisées et réparées aux frais des propriétaires de Miri. Conséquences sur l’état des routes également
  • Utilisation des canalisations et réseaux électriques/opt depuis Miri : qui va payer l’usure des infrastructures (pompes, canalisations) et de l'énergie consommée, ...

4 - Conséquences futures si le projet Capoe se réalise

En somme ce qui se passe sur le lotissement Miri va être répliqué sur Capoe (voir la liste dans la partie 1).

On note notamment :

  • Conflit foncier sans fin = propriétaires ne pouvant pas jouir de leur bien puisque leur droit de propriété est remis en question !
  • L’extension à l’infini de ce nouveau lotissement, dont on remarque déjà la voie B au plan, reliée à aucune route et qui n’est pas non plus une impasse = prémisse d’une extension à venir dans le vallon en contrebas du lotissement Capoe
  • Les incertitudes en ce qui concerne le voisinage : immeubles, nouveaux terrassements avec vis-à-vis, cachés à l’achat du bien


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