Do:

Prezesa Rady Ministrów

 Donald Tusk

Al. Ujazdowskie 1/3

00-583 Warszawa

 

Do wiadomości: 

Ministra Finansów i Gospodarki

Andrzej Domański

Pl. Trzech Krzyży 3/5

00-507 Warszawa

 

Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów 

Tomasz Chróstny

Pl. Powstańców Warszawy 1

00-950 Warszawa

 

Przewodniczący Komisji Nadzoru Finansowego 

Jacek Jastrzębski

ul. Piękna 20

00-549 Warszawa

Temat: Apel środowiska rzeczoznawców majątkowych o pilną interwencję legislacyjną i zmianę treści ustawy o gospodarce nieruchomościami.

 

Szanowny Panie Premierze,

 

My, przedstawiciele środowiska rzeczoznawców majątkowych, zwracamy się z pilnym apelem o interwencję w związku ze zjawiskiem, które może stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami w Polsce.

Po udostępnieniu z dniem 13 lutego 2026 r. darmowego dostępu do Rejestru Cen Nieruchomości (RCN), na rynku pojawiły się usługi podmiotów, które z pominięciem procedur zdefiniowanych w art. 4 pkt 6, pkt 6a, pkt 8 oraz art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.), mogą w praktyce doprowadzać do szacowania nieruchomości, oferując zautomatyzowane raporty o ich wartości.

Zjawisko to zdaje się funkcjonować na obrzeżach art. 198 u.g.n. Przepis ten, przewidujący sankcje za szacowanie nieruchomości bez uprawnień, w obecnych warunkach rynkowych staje się niezwykle trudny do wyegzekwowania. Powstaje bowiem sytuacja, w której osoba bez uprawnień rzeczoznawcy majątkowego może stworzyć i sprzedać opracowanie o „wartości mieszkania” lub „raport o wartości”, stosując jedynie zachowawczą adnotację: „Niniejsze opracowanie nie stanowi operatu szacunkowego”.

Dla przeciętnego obywatela ta różnica prawna pomiędzy operatem szacunkowym a „wyceną mieszkania” czy „raportem o wartości” może być niedostrzegalna, jednak skutki finansowe błędnych oszacowań mogą być dla niego katastrofalne. Może to wynikać z ograniczeń jakościowych samych danych gromadzonych w RCN, jak również z braku zastosowania rygorystycznych procedur szacowania, które standardowo musi wykonywać wykwalifikowany rzeczoznawca majątkowy.

Iluzja obiektywności

Modele wyceny, które opierałyby się na wyłącznie zmechanizowanej analizie danych RCN, mogą nie uwzględniać bardzo złożonej i często nieoczywistej struktury transakcji rynkowych.

Dla przykładu, w przypadku analizy tak pozornie prostych transakcji, jak sprzedaż dwóch mieszkań w tym samym budynku:

·         Transakcja pierwsza może dotyczyć lokalu w stanie deweloperskim sprzedawanego na rynku wtórnym (co nierzadko jest efektem działań spekulacyjnych).

·         Transakcja druga może dotyczyć mieszkania w pełni wykończonego, z dwoma miejscami w garażu podziemnym, ogródkiem i tarasem.

W RCN cena tego typu transakcji bywa często podana łącznie, bez wyszczególnienia wartości poszczególnych składowych. Zidentyfikowanie tych różnic pomiędzy dwiema pozornie podobnymi transakcjami wymaga nierzadko szczegółowej analizy treści aktu notarialnego czy historycznych zdjęć ogłoszeń – jest to proces wymagający wiedzy i czasu.

Jest to zaledwie jeden z przykładów tego, jak skomplikowane cechy transakcji mogą być ukryte w krótkim wpisie rejestrowym. Podobnych kwestii jest znacznie więcej i dotyczą one m.in.:

·         Weryfikacji bazy cenowej: upewnienia się, czy podana w RCN kwota jest na pewno ceną netto.

·         Badania warunków rynkowych: ustalenia, czy transakcja nie została zawarta na warunkach szczególnych (np. pomiędzy stronami powiązanymi).

·         Rozbieżności dat: cena wpisana w akt notarialny mogła zostać ustalona np. dwa lata wcześniej (co jest częstym zjawiskiem przy umowach deweloperskich). Bez rzetelnej analizy dokumentacji wychwycenie tej cechy przez zautomatyzowany algorytm może być niezwykle trudne.

·         Stanu wykończenia nieruchomości: to kluczowy czynnik wpływający na cenę. Bez przeanalizowania dodatkowych materiałów rzetelna weryfikacja tego elementu nie jest możliwa. Rodzi to uzasadnione pytania o to, na jakiej podstawie modele analityczne przypisują wagę cechy „standard wykończenia”.

·         Struktury zabudowy: w przypadku terenów o mieszanej architekturze, zautomatyzowana analiza średniej ceny może wygenerować wynik mieszczący się w normie statystycznej, lecz niepozwalający na bezpieczne i realne określenie wartości rynkowej konkretnego obiektu.

Asymetria odpowiedzialności i zagrożenie dla konsumenta

Rzeczoznawca majątkowy ponosi pełną odpowiedzialność zawodową, cywilną i dyscyplinarną za sporządzony operat szacunkowy, popartą obowiązkowym ubezpieczeniem OC. Z kolei w przypadku usług masowych i zautomatyzowanych pozostaje otwartym pytanie o to, kto ponosi realną i wymierną odpowiedzialność za ostateczny wynik algorytmu i ewentualne straty finansowe konsumenta, który podejmie na jego podstawie życiowe decyzje.

Jawność i możliwość weryfikacji

 Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest dokumentem w pełni przejrzystym, rzetelnie opisującym rzeczywisty stan i przeznaczenie nieruchomości. Analiza rynku i wyliczenie wpływu poszczególnych cech opiera się na udokumentowanych dowodach. Warto zadać pytanie, czy proces działania komercyjnych algorytmów i sposób podejmowania przez nie decyzji analitycznych jest udostępniany do weryfikacji w równie przejrzysty sposób.

Doświadczenia z rynków zagranicznych

Ważnym argumentem za ostrożnym podejściem do szerokiego dopuszczenia algorytmów w obszarze wycen nieruchomości powinny być doświadczenia z rynków zachodnich (szczegółowe opracowanie znajduje się w załączniku do niniejszego pisma).

W związku z powyższym postulujemy:

1.      Doprecyzowanie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (w tym art. 198 u.g.n.) w celu uszczelnienia systemu odpowiedzialności. Wnosimy o wprowadzenie rozwiązań prawnych, które uniemożliwią obchodzenie wymogów ustawowych dla szacowania nieruchomości poprzez stosowanie jednostronnych klauzul wyłączających (takich jak: „Niniejsze opracowanie nie stanowi operatu szacunkowego”). Kwalifikacja danej usługi jako procesu szacowania powinna wynikać z jej faktycznego celu (wskazanie wartości majątku, nawet jeśli nie jest to konkretna kwota a przedział cenowy), od którego nie można uchylić się jedynie za pomocą zapisu tekstowego chroniącego twórcę takiego szacowania.

2.      Wprowadzenie mechanizmów nadzoru nad podmiotami masowo przetwarzającymi dane z RCN w celach analityczno-cenowych.

3.      Zainicjowanie państwowej kampanii informacyjnej dotyczącej zagadnienia szacowania nieruchomości i związanych z tym ryzyk informacyjnych dla konsumentów.

Rynek nieruchomości to dla wielu Polaków dorobek całego życia. Zależy nam na tym, aby obywatele byli chronieni przez przejrzyste prawo, a podmioty świadczące usługi określania wartości ich majątku ponosiły za to adekwatną, uregulowaną odpowiedzialność.

 

Z poważaniem

Rzeczoznawcy majątkowi

 

Załącznik:

USA

„It did a lot of buying, but hasn’t been so great at the selling. This week the company announced that its home-buying division, Offers, had lost more than $300m over the last few months. Offers will now be shut down and about 2,000 people laid off. Zillow reportedly has about 7,000 homes that it now needs to unload; many for prices lower than it originally paid.”

„Enormous companies with deep pockets and mounds of data bidding against ordinary people in an already absurd housing market? It sounds like a nightmare for anyone who isn’t a tech investor. And indeed, news of what Zillow has been up to has caused a backlash on social media, largely fuelled by a viral TikTok by a Nevada real-estate agent called Sean Gotcher that claimed iBuyers manipulate the housing market.”

„Zillow may not have been explicitly manipulating the market, but it was certainly trying to use technology to outsmart it. In the end, however, the market won. Zillow’s flipping flop should serve as a reassuring reminder that not everything can be automated. There are various reasons why Zillow got burned, including a labour shortage making it difficult to renovate homes. But the biggest issue is that its algorithm simply wasn’t up to snuff. It couldn’t deal with the complexities of pricing in a volatile market and resulted in Zillow overpaying for a lot of property.”

Link

„A federal appeals court sided with Zillow in a long-running lawsuit over the accuracy and marketing of the real estate giant’s controversial Zestimate tool. A group of homeowners in Illinois sued Zillow in 2017, alleging that the Zestimate tool is often inaccurate and difficult to get changed, and that Zillow markets it as roughly equivalent to an appraisal. The homeowners argued that the tool undervalued their homes and made it harder for them to sell. The homeowners appealed the case last year after their claims were twice dismissed. In a brief opinion, The U.S. Seventh Circuit Court of Appeals ultimately agreed with the judges’ prior rulings. The court found that Zillow is honest about labeling Zestimate as only an estimate, not an appraisal. The process is most accurate “when errors are not biased to favor sellers or buyers,” so Zillow shouldn’t have to change Zestimate values when they come in lower than what homeowners expect, Judge Frank Easterbrook wrote in the opinion.”

Link

” In re Darosa, 442 B.R. 173 (D. Mass. 2010); see also In Matter of Rokowski, 168 N.H. 57 (N.H. 2015) (“we conclude that Zillow’s ‘Zestimate’ is not ‘capable of accurate and ready determination by resort to sources whose accuracy cannot reasonably be questioned’”); Uzyel v. Kadisha, 2010 WL 3406025 n.20 (Cal. Ct. App. 2010) (“We, therefore, see no basis for recognizing Zillow’s ‘Zestimates’ as a sufficient basis on which to obtain a legitimate valuation of the properties at issue”); In re Nielsen, 526 B.R. 351 (D. Hi. 2015) (a zestimate “is not particularly persuasive and may not even be admissible”); In re Slovak, BKY 1247074 (D. Minn. 2013) (“Internet searches are insufficient evidence of property value because they are at best questionable and at worst evidence of nothing”).”

Link

„Earlier this year, real estate litigator and aggrieved homeowner Barbara Andersen sued Zillow for providing a lower “Zestimate” than she believed her house was worth. She alleged Zillow violated Illinois state law by portraying its estimates as appraisals, even though it lacked the proper licensing to perform appraisals. Andersen sought an injunction blocking Zillow from posting information about her home (even publicly-available information) and offering a “Zestimate” on its selling price.”

„An Illinois putative class action was brought against Zillow over the zestimate on three grounds: (1) the zestimate was an unlicensed appraisal, (2) the house profile and zestimate constituted an intrusion into seclusion, and (3) Zillow’s practices violate state consumer protection laws. Zillow wins on a 12(b)(6) motion to dismiss.”

„Goldman also points out no serious person is likely to confuse a Zestimate with an appraisal… at least not if they expect to be taken seriously. Courts in cases dug up by Goldman have called Zillow Zestimates everything from “inherently unreliable” to “incapable of accurate” valuations. One judge concluded “internet searches are insufficient evidence of property value,” spreading the besmirchment to Zillow’s competitors and pre-trial Googlers.”

Link

Kanada

 „However, the rise of AI-driven valuation systems brings new challenges. The complexity of these models often results in opaque outputs – commonly referred to as “black-box” algorithms – that can be difficult to interpret, explain, and justify. This lack of transparency raises legitimate concerns around accountability, especially in regulated environments where valuation must be defensible and auditable. Consequently, human oversight remains indispensable and essential. Local expertise and professional judgment are still critical, particularly in emerging or atypical markets where qualitative factors play a significant role.”

Link

RESEARCH REPORT, October 2025, Urban Institute, Washington, DC

„This study provides the first evidence of AVM valuation errors at the individual level. It examines whether AVMs systematically produce larger errors or undervaluation for certain groups of homeowners, even after accounting for property and neighborhood characteristics.”

„Although they might reduce individual discretion, AVMs can replicate or even amplify historical inequities embedded in housing data (Neal et al. 2020).”

„Although these errors occur in both directions (i.e., over- and undervaluation), disparities in the magnitude of errors raise questions about the fairness and accuracy of algorithmic valuations and their potential to perpetuate past discrimination in the housing market.”

„This gap in the literature has important consequences. Systematic undervaluation of homes owned by people of color can undermine wealth accumulation, constrain access to credit, and reduce financial security. Overvaluation, on the other hand, inflates loan-to-value ratios, exposing borrowers to greater financial risk and potentially more expensive credit.”

Link