Забайкальский край, одним из первых регионов в России, законодательно утвердил и ввел с января 2015г. на своей территории новый порядок начисления налога, в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, несмотря на то, что регионам был отведен пятилетний срок, для поэтапного ввода. Можно уже с уверенностью сказать, что за период с 2015-2020гг., на ряду с постоянным ростом тарифов ресурсоснабжающих организаций, столь срочные на тот момент нововведения очень пагубно отразились на инвестиционной привлекательности региона.

Для предпринимателей реального сектора экономики, собственников недвижимости, инвесторов особо важно уже на этапе планирования инвестиций понимать сроки их окупаемости и последующую налоговую нагрузку, которая в Забайкальском крае может достигать 10-15 лет, в зависимости от отрасли и вида инвестиций.

 С 2020 г., в Забайкальском крае новый виток увеличения налоговой нагрузки на бизнес.  Вступают в силу новые правила налогообложения недвижимости исходя из кадастровой стоимости. Соответствующие изменения предусмотрены Федеральными законами от 25.09.2019 № 325-ФЗ и от 28.11.2019 № 379-ФЗ и др. ФЗ, а также сопутствующими нормативно-правовыми актами, в рамках которых была осуществлена переоценка недвижимого имущества и определена новая кадастровая стоимость объектов на 2021г. (и последующие), кроме этого существенно расширен состав объектов недвижимости, которые облагаются налогом с кадастровой стоимости. Следствием указанных действий стала публикация, на сайте Департамента государственного имущества Забайкальского края, 2 приказов: 20/НПА от 22.10.2020г., 21/НПА от 29.10.2020г.

В ходе изучения указанных краевых НПА, включенных в перечень объектов, сравнительного анализа кадастровых стоимостей, установленных на 01.01.2015г. и 01.01.2021г., собственниками недвижимости и деловыми объединениями региона, отмечается следующее: 

1.                     Рост кадастровой стоимости объектов в 2-6 раз, а в ряде случаев в 13-18,5 раз;

2.                     Разница в кадастровой стоимости рядом расположенных, однотипных объектов, достигает 2 и более раза;

3.                     Выявлены случаи, когда однотипным объектам, территориально в более привлекательных и логистически развитых районах города установлена стоимость в разы ниже стоимости объектов, расположенных в менее привлекательных районах;

4.                     Разная кадастровая стоимость, в пересчете на стоимость за 1 м2, для собственников помещений, входящих в единый имущественный комплекс (одно здание), но различающимися между собой по площади (например, стоимость варьируется от 38 тыс.-51 тыс. рублей в пересчете на м2);

5.                     Кадастровая стоимость до 4 раз превышает реальную, рыночную, стоимость, сложившуюся в период проведения оценки и основанную на реально заключенных сделках;

6.                     Расширен перечень видов объектов недвижимости, которые могут облагаться налогом исходя из кадастровой стоимости. К ним отнесены иные объекты недвижимого имущества, такие как машино-места, объекты незавершенного строительства.  В частности, один из объектов незавершенного строительства (готовность 30%) оценен как полноценный, введенный в эксплуатацию объект недвижимости.

В ходе совещания проведенного 10.12.2020 г. под председательством Министра экономического развития Забайкальского края Бардалеева А.В., руководитель Департамента государственного имущества Забайкальского края Быстров С.С. и представитель КГБУ "ЗАБГЕОИНФОРМЦЕНТР" Букина Л.Ю. разъяснили, что при оценке кадастровой стоимости объектов использовались затратный и сравнительный методы. Для сравнительного метода оценки использовались данные размещенных предложений о продаже в 2019 г. недвижимости в сети Интернет, в том числе и на платформе Avito.ru, но при этом не использовались данные о реально заключенных сделках купли-продажи с реальной стоимостью объектов, имеющиеся в распоряжении Росреестра. Хотелось бы сразу отметить, что стоимость объектов, указанная в объявлениях, размещенных в сети Интернет и других информационных платформах, является только желаемой для собственника и в большинстве случаев не совпадает с реально согласованной сторонами и отраженной в договорах купли-продажи.

По заявлению представителей Департамента и КГБУ, доля коммерческой недвижимости в общей массе объектов, стоимость которых определяется как кадастровая, составляет всего лишь 2%, а по итогам переоценки общая кадастровая стоимость всех объектов была снижена на 1%. Это позволяет сделать предположение, что именно за счет повышения кадастровой стоимости коммерческой недвижимости, было осуществлено снижение стоимости для жилых помещений.

Обращаем ваше внимание, что последствиями при повышении, в том числе, по нашему мнению, в ряде случаев и необоснованному повышению, кадастровой стоимости коммерческих объектов, а, равно как и расширение данного перечня объектов, будут являться:

1.                     Автоматический рост налогового бремени на бизнес. Большинство собственников постарается покрыть расходы за счет арендаторов или клиентов, что в итоге отразится на росте цен на товары, работы и услуги в регионе;

2.                     Снижение инвестиций, а в ряде случаев отказ от завершения уже начатого строительства и планового ввода в эксплуатацию незавершенных строительством объектов, в пользу демонтажа и ликвидации подобных строений;

3.                     Возникновение огромного пласта новой работы для оценщиков коммерческой недвижимости, а также для юристов в вопросах оспаривания кадастровой стоимости. Дополнительные расходы собственников на проведение подобных работ. Услуги оценщика по составлению одного отчета составляют в крае минимум 50 тыс. рублей и это без учета трудовых, временных и прочих дополнительных затрат собственника объекта и его сотрудников. А учитывая перечень объектов, который включает в себя более полумиллиона наименований, сложно в настоящее время, оценить реальные масштабы и объемы подобных работ и затрат;

4.                     Затяжной кризис на рынке коммерческой недвижимости края. Огромное количество объектов коммерческой недвижимости в крае находится в аренде, зачастую условия договора прописывают размер арендной платы и условия ее изменения. В связи с резким увеличением налогового бремени и одновременной невозможностью поднять ставку аренды, многие собственники окажутся в затруднительном положении, а рынок на грани краха. В свою очередь повышение арендной ставки для арендатора также приведет к снижению рентабельности бизнеса, и как следствие банкротству предпринимателя или его ухода в «в тень»;

5.                      Снижение ликвидности объектов с завышенной кадастровой стоимостью. Два условно одинаковых объекта с разной кадастровой стоимостью будут обладать разной ликвидностью. Объекты с чрезмерно завышенной стоимостью существенно потеряют в реальной рыночной цене.

Учитывая изложенное, просим рассмотреть на краевом уровне, а при необходимости вынести на обсуждение и согласование на федеральном уровне следующие вопросы:

1.                     Об отмене или приостановлении действия приказов 20/НПА от 22.10.2020г., 21/НПА от 29.10.2020г. Департамента государственного имущества до приведения кадастровой стоимости объектов в соответствие с их реальной рыночной стоимостью в регионе, основанной на данных Росреестра.

2.                     Отменить расширение списка объектов, которые могут облагаться налогом исходя из кадастровой стоимости. Напомним, что в этой части принятие закона субъекта РФ не является обязательным, а относится к дискретным (реализуемым по усмотрению) полномочиям региона.

3.                     Рассмотреть вопрос снижения ставки налога на имущество для собственников коммерческой недвижимости и используемой в предпринимательской деятельности, до 0,5%.

4.                     Освободить от налогообложения, в части налога на имущество, объекты недвижимости, поставленные по всем требованиям законодательства на консервацию.