Beton-Gold steht hoch im Kurs

zusammen gestellt von Stefan Weinert (Quelle: Immowelt)

Hier werden sie mit den aktuellsten Daten versorgt, die auf den Angebotspreisen von Immobilien, die im Jahr 2018 neu vermietet wurden, basieren. Mietpreise sind immer auch abhängig von individuellen Faktoren wie Mikrolage, Ausstattung, Sanierungszustand etc. Die Grundlage jedoch bildet die Mietpreisentwicklung in der Region.

München
Was "unbezahlbare Mieten" anbelangt, wird die Stadt München oft an erster Stelle genannt. Und in der Tat ist die Mietpreistendenz in der Bayernmetropole steigend. Bezogen auf die gesamte Stadt, lag die Durchschnittsmiete bei Neuvermietungen bei  16,40 Euro kalt/m² – 40 Cent mehr als noch 2017. Hoch sind die Preise im München überall, aber trotzdem gibt es starke Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen. Die Preise bewegen sich zwischen 12,40 Euro pro Quadratmeter in Außenbezirken 20 (!) Euro pro Quadratmeter etwa in der Altstadt. Für Luxus-Neubauten werden dabei sogar bis zu 40 Euro kalt gezahlt.

Bei 70 Prozent aller Neuvermietungen wurde 2018 über 15 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter verlangt. Vor allem Mikro-Appartements sind in München stark nachgefragt und damit deutlich teurer als in den anderen Städten. So werden hier für Appartements unter 40 Quadratmetern knapp 30 Euro je Quadratmeter gezahlt, wohingegen die größeren Wohnungen ab 60 Quadratmetern bei unter 20 Euro liegen.

Die Durchschnittsmiete bei Neuvermietungen in München stieg in 2018 um fast 25 Prozent, in den letzten fünf Jahren sogar um 67 Prozent. Auch in München steigen die Kaufpreise von Immobilien deutlich schneller als die Mieten. Die Stadt wird deshalb von Experten als eine mit der höchsten regionalen Blasengefahr Deutschlands bewertet.

Stuttgart
Die Mietpreise in Stuttgart liegen bundesdurchschnittlich gesehen weit oben. Stuttgart liegt auf Platz 3 der lebenswerten Städte Deutschlands. Der Wohlstand hier ist verhältnismäßig hoch. In Stuttgart sind es die über 120 Quadratmeter großen Wohnungen, die am teuersten sind. Für sie wurden 2018 im Schnitt 15 Euro kalt pro Quadratmeter gezahlt. Auch in Stuttgart gibt es viele Einpendler und Studenten, welche sich um die kleineren Appartements unter 40 Quadratmetern bemühen und bereit waren, bei deren Neuvermietungen rund 13,80 Euro kalt pro Quadratmeter zu zahlen. Am günstigsten waren Wohnungen zwischen 60 und 80 Quadratmetern mit einem Mittelwert von 10,50 Euro kalt.

Während in Stuttgart die Preise für größere Wohnungen im letzten Jahr um rund 14 Prozent gestiegen sind, blieb die Quadratmetermiete für mittelgroße Wohnungen konstant und die Miete für kleine Appartements fiel sogar um 11,5 Prozent, war aber im Vergleich zu 2016 immer noch höher. Generell zeigt die Tendenz weiterhin nach oben, flacht jedoch in den letzten Jahren mehr ab als in den meisten anderen Städten. Dies könnte darauf hindeuten, dass der Scheitelpunkt für Mietpreise in Stuttgart nicht mehr weit entfernt ist.

Deutschland
Auch 2018 zogen immer mehr Mietbürger in Großstädte und/oder in die "Speckgürtel" anderer Städte. Die Landflucht lässt sich scheinbar nicht aufhalten. Davon profitierten besonders die mittelgroßen Städte mit hohem Wohnwert und Universitäten. Im Gesamtschnitt stiegen die Mieten relativ konstant weiter an. Etwa 16 Prozent Zuwachs waren es bei den Neuvermietungen in den letzten fünf Jahren; 2018 waren es knapp über vier Prozent im letzten Jahr (2017 rund 3,5 Prozent). Bundesdurchschnittlich sind kleine Wohnungen unter 40 Quadratmetern mit 9,20 Euro monatlicher Kaltmiete pro Quadratmeter am teuersten, gefolgt von 8,25 Euro für große Wohnungen und weit abgeschlagen 7 Euro für mittelgroße Immobilien.

Prozentual auf die Gesamtzahl von angebotenen Mietwohnungen gesehen, lagen die meisten Immobilien im Bereich von einer Miete von 300 bis 400 Euro kalt; gefolgt von Wohnungen von 400 bis 500 Euro; den kleinsten Anteil hatten Wohnungen mit einer Kaltmiete von 200 bis 300 Euro.

Im innerdeutschen Städtevergleich wurden die mit Abstand meisten Wohnungen in Leipzig neuvermietet. Berlin, Hamburg und Dresden folgen darauf mit einem ähnlich hohen Angebot. Während Mieter in Leipzig noch bezahlbare Mieten fanden, war das in  München, Nürnberg, Bremen, Frankfurt und Düsseldorf nicht er Fall. Hier stehen relativ gesehen ein geringes Angebot hohen Mietpreisen gegenüber.

Prognose 2019
Vermieter freuen sich, Anleger fragen sich, wo in Deutschland sie überhaupt noch Wertsteigerung erwarten können und Pessimisten sehen bereits die grauen Wolken einer Blase am Immobilienhimmel aufziehen. Wie werden sich die Mieten in Deutschland 2019 entwickeln? Dafür muss man auch das Verhältnis zwischen Mieten und Kaufpreisen betrachten, denn letztere steigen noch steiler an als die Mietpreise. Das ist auch einer der Gründe, warum trotz der anhaltend niedrigen Zinsen immer noch zu wenig Wohnungsbau in Deutschland zu verzeichnen ist. Gerade in den sogenannten Schwarmstädten schätzen Experten daher, dass Miet-Immobilien bis zu etwa 30 Prozent überbewertet sind.

Der Wert einer Kauf-Immobilie in einer solchen Stadt beruht daher auf einem labilen Gleichgewicht aus Preistendenzen, Zinsentwicklung und Mieten. Allgemein lässt sich sagen, dass 2019 die Renditen in Deutschland weiter sinken werden, da Kaufpreise und vermutlich auch Zinsen mehr ansteigen werden als Mieten. Insbesondere die Bewohner der Speckgürtel werden mehr Miete zahlen. Das Angebot wird knapp bleiben, denn es wird zu wenig gebaut: Bauland ist knapp.

Wer 2019 noch lukrativ investieren möchte, wird deshalb in in mittelgroße Städte mit Bevölkerungszuwachs ausweichen. Hier besteht noch eine gute Aussicht auf tendenziell ansteigende Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis.

In den großen Städten sind die Grenzen der Bezahlbarkeit erreicht, aber in den äußeren Speckgürteln und Sekundärstädten ist noch Luft nach oben. Weiter im Aufwind liegen deutschlandweit die Mikro-Appartements. Ein Grund dafür ist auch die demografische Entwicklung: Immer mehr Ältere wohnen alleine. Auch in Universitäts- und Pendlerstädten profitieren die Vermieter kleiner Wohnungen.

Insgesamt wird auch 2019 gelten, was in den Vorjahren aktuell war: Die Mietpreise steigen weiter, aber wer noch sinnvoll investieren möchte, muss sich die Objekte genau aussuchen. Denn so verlockend Betongold zur Zeit auch scheint: Wenn die Kaufpreise weiter anziehen wie bisher, gewinnen die vorsichtigen Investoren am meisten.

Mit guten Grüßen

Stefan Weinert

Verwendete Quelle: IMMOWELT