DE QUOI S'AGIT-IL ?
En France il existe plus de 5.000 résidences sous bail commercial pour accueillir des personnes âgées ou dépendantes, des étudiants, des touristes et voyageurs d’affaires à la recherche d’un hébergement économique.

Ces résidences répondent non seulement à un besoin évident de leurs usagers, mais participent également au développement économique des territoires, notamment en matière touristique, économique et sociétale. Elles sont gérées par des exploitants professionnels et font vivre plus de 30.000 salariés, de façon directe et un nombre probablement 10 fois supérieur, de façon indirecte, avec leurs fournisseurs et prestataires.

Ces résidences existent, parce que plus de 400.000 investisseurs individuels, souvent modestes, sont propriétaires-bailleurs d’un ou plusieurs appartements dans ces résidences.

Leur investissement a été fait, pour beaucoup, dans le but de créer un complément pour leur retraite future.

Dans chaque résidence, l’ensemble de ces « bailleurs » confie leur appartement à un seul locataire, qui est l’exploitant unique de la résidence, avec qui ils ont signé un bail commercial.

Leurs investissements font souvent l’objet d’un emprunt qui se termine peu avant l’âge de la retraite et dont les remboursements sont couverts en grande partie par les loyers perçus.
Sous réserve toutefois que les loyers soient maintenus et indexés, car les révisions de loyer en baisse sont un risque des baux commerciaux en vigueur dans ce type de résidence.

L’état français a massivement encouragé la création de ces résidences, notamment par des incitations fiscales, non seulement au moment de l’investissement, mais également pour leur exploitation.
Ces incitations s’appuient notamment sur le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) qui permet aux propriétaires-bailleurs de
 1- déduire leurs amortissements ;
 2- payer la TVA sur leurs loyers pour pouvoir récupérer la TVA sur leurs charges ;
 3- calculer les plus-values de cession sur la base du prix d’acquisition sans tenir compte des amortissements.

POURQUOI CES RESIDENCES SONT-ELLE EN DANGER ?
Le Premier ministre Élisabeth BORNE a chargé la Députée Annaïg LE MEUR en novembre 2023 d’une mission pour proposer des évolutions fiscales visant à remédier aux déséquilibres du marché du logement. Mission qui a été confirmée par le Premier ministre Gabriel ATTAL en janvier 2024. Le rapport a été publié en juillet 2024.

L’auteure du rapport vise, entre autres, à faire revenir les logements meublés privés affectés à des séjours touristiques de courte durée (de type Airbnb) dans le parc des logements affectés à l’habitat principal.
A cet effet, elle propose d’harmoniser les différents régimes fiscaux applicables à la location meublée en alignant tous ces régimes sur le régime de la location nue, en supprimant tous les régimes spécifiques de la location meublée, dont le régime LMNP.

Nous estimons qu’une distinction cruciale n’a pas été faite dans ce rapport, celle des résidences gérées sous bail commercial que nous décrivons ci-dessus.

La suppression des avantages du statut LMNP fera diminuer drastiquement le complément de retraite prévu par les propriétaires-bailleurs des appartements dans ces résidences, avec un risque supplémentaire de mise en difficulté pour rembourser leurs emprunts.
Une autre conséquence, encore plus pernicieuse, sera la perte de valeur de revente considérable et immédiate de leurs biens, car le bail commercial ne permet pas aux propriétaires-bailleurs de disposer librement de leur logement pour les faire revenir dans le parc des logements destinés à l’habitat principal.
Sans parler du fait que ces résidences ont dès le départ été conçues pour leur destination d’accueil d’étudiants, de seniors, de touristes ou des voyageurs d’affaires et n’ont donc jamais affecté négativement l’habitat principal.
Ce sont des biens de placement et d’épargne, dont les loyers constituent la rémunération.
Ces loyers intègrent les risques liés à la vie économique et ne peuvent être comparés aux loyers d’habitation.

Le projet de suppression du statut LMNP mettrait en danger l’existence même des résidences gérées, qui en plus de leur caractéristique d’investissement pour des épargnants, sont d’une utilité sociale et économique évidente.

QUI SOMMES-NOUS ET QUE DEMANDONS-NOUS ?
Cette pétition est proposée par des associations réunissant des propriétaires-bailleurs (dont notamment l’ADIP qui a apporté son expertise et son soutien logistique). Elle a été élaborée après consultation de nombreuses autres parties prenantes du secteur des résidences gérées, qui partagent toutes notre analyse du risque important pour la survie du secteur si les bailleurs subissent de nouvelles pressions fiscales.

Nous demandons au Parlement français de maintenir le statut LMNP pour toutes les résidences gérées sous bail commercial par un exploitant unique ou de le remplacer par un dispositif équivalent évitant de mettre en danger toutes les parties prenantes de ce secteur.