El sueño personal o familiar de adquirir vivienda propia tiene varias formas de materializarse, siendo una de ellas la compra de esta a una inmobiliaria para lo cual en estos negocios se firman contratos de compraventa. Hay inmobiliarias que incluyen en sus contratos de adhesión (pre-elaborados por ellas y sin poder de negociación del comparador) de forma hábil e intencional, cláusulas que, dando la sensación de seguridad jurídica y debiendo proteger los intereses de ambas partes al penalizar el incumplimiento de alguna de ellas, en realidad protegen sólo a la inmobiliaria dado que, para hacer efectiva la penalidad, incorporan la exigencia de requisitos que únicamente ellas pueden reunir de forma que si quien incumple es el comprador debe indemnizarlas pero si quien incumple son ellas las exonera de la indemnización.

En nuestro caso firmamos en 2017 contrato de compraventa por un proyecto “en verde” con Inmobiliaria Imagina quien en 2018 nos informó que no cumpliría con la entrega del inmueble pactado por lo que en 2019 iniciamos un proceso ante Juzgado de Policía Local durante el cual su arquitecto testificó que aprehensiones en los cálculos del proyecto los llevaron a reconfigurarlo, situación exclusivamente de su responsabilidad y ajena a los compradores. En la modificación el inmueble pasó de 3 dormitorios y 100mts2 a 2 dormitorios y 80mts2. Por lo anterior el juez los declaró culpables del incumplimiento (Ley del Consumidor) pero no dio lugar a la indemnización estipulada en la cláusula sobre la materia porque no presentamos una carta notariada citando a la firma de la escritura como en dicha cláusula se pide. Cumplir con dicho requisito es imposible para el comprador porque quien solicita la elaboración de la escritura es la inmobiliaria además de que no se puede hacer una escritura de un inmueble inexistente; en cambio si incumple el comprador la inmobiliaria cuenta con la escritura y puede enviar la carta notarial para citar a su firma y exigir al comprador el pago de la indemnización estipulada en el contrato. Esta es una cláusula contractual restrictiva hecha a su medida en cuya redacción el comprador no tiene ninguna injerencia y que vulnera el equilibrio y equidad que debe imperar en estos negocios.

El texto de la cláusula indemnizatoria supone que la inmobiliaria ha cumplido con la construcción del inmueble pactado por lo que sobre este se puede elaborar la respectiva escritura y se puede citar mediante carta notariada a su firma; no considera el escenario en el que la inmobiliaria incumple y por ende los requisitos exigidos en dicha cláusula no se pueden reunir por parte del comprador.

Debe en consecuencia legislarse o regularse sobre la materia a fin de que se impida que en las cláusulas indemnizatorias de los contratos de compraventa se incluyan requisitos para su aplicación que sólo puede reunir la inmobiliaria a fin de que el comprador esté en igualdad de condiciones y también pueda recibir la indemnización correspondiente cuando le incumplen con la entrega del inmueble pactado.

La cláusula por incumplimiento no es en sí misma el problema dado que tiene su justificación en la necesidad de establecer una compensación a las partes en caso de que alguna le incumpla a la otra. Por un lado hay un anhelo e inversión de capital por parte del comprador; del otro lado una hay una inversión en terreno, materiales y salarios de parte del constructor. Lo injusto, es que la cláusula en su redacción sólo favorece a la inmobiliaria obligando al comprador a pagar la multa en caso de que este incumpla y a su vez le impone a él un requisito imposible de reunir de tal forma que exonera a la inmobiliaria cuando es esta la que incumple.

Injusticia aún mayor si se considera que cuando la inmobiliaria construye un inmueble diferente al pactado, financiado, en parte, con el dinero del comprador al que le incumple, de dicho inmueble obtiene igual la ganancia porque se lo vende a otro mientras que el comprador inicial no recibe nada. No es justo con el comprador al que le incumplen dejarlo expuesto al pago que la inmobiliaria quiera ofrecerle cuando en su lugar debiese ceñirse a lo estipulado en la cláusula de incumplimiento porque cuando es al contrario el comprador sí debe pagar lo que en el contrato está acordado.

La redacción de la cláusula de incumplimiento conlleva a una situación asimétrica ventajosa para la inmobiliaria ya que cuando el comprador incumple porque, por ejemplo, no le aprobaron el crédito, esta cobra el valor de la multa del monto que tiene en su poder como pie; pero cuando ella incumple responde que “no se cumplen los supuestos de hecho” (requisitos) para hacer efectiva la cláusula y al ir a los tribunales estos le dan la razón porque se apegan a lo allí redactado.

Por lo tanto, para la aplicación de la cláusula penal de incumplimiento cuando quien incumple es la inmobiliaria debería ser suficiente con que el comprador acredite la inexistencia del inmueble pactado tal como lo señala el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcción según el cual “La garantía (póliza que ampara el dinero entregado por el comprador) permanecerá vigente (…) hasta la inscripción del dominio en el registro de propiedad del respectivo conservador de bienes raíces, a favor del prometiente comprador”. En este caso el comprador puede hacer efectiva la póliza si completado el plazo de construcción la inmobiliaria no le hace traspaso efectivo del inmueble, objeto esencial y final del contrato de compraventa; la ley no le exige ningún requisito adicional ni presentación de carta alguna como sí lo hacen las inmobiliarias en sus cláusulas redactadas a conveniencia.   

Las inmobiliarias, en sus contratos de adhesión, nos imponen a los compradores reglas de juego para favorecerse en caso de necesitarlo, incluyendo en esas reglas requisitos imposibles de reunir por parte nuestra cuando se debe acudir a los tribunales de tal forma que no les aplican las multas que ellas sí nos aplicarían. Esa situación desigual e injusta debe cambiar, no más burlas a los compradores, por eso apoya mi petición para cambiar esta inequitativa realidad.

Gracias por unirte a ni petición y compartirla.