El problema de la vivienda en España es complejo porque enfrenta tres intereses legítimos:

- El derecho de los propietarios a recibir rentas justas por sus viviendas.
- El derecho de las personas vulnerables a una vivienda digna y a no ser desahuciadas sin alternativa habitacional.
- El equilibrio del mercado de alquiler, evitando que restricciones excesivas reduzcan la oferta.

La solución debe combinar incentivos para propietarios, protección a los vulnerables y una transición progresiva para evitar distorsiones en el mercado.

Medidas inmediatas (corto plazo) → Protección y compensación

A. Proteger a los vulnerables sin desincentivar el alquiler

• Mantener la prohibición de desahucios sin alternativa habitacional para personas en riesgo de exclusión.
• Creación de un Fondo Estatal de Garantía de Alquiler Social, que pague a los propietarios cuando el inquilino no pueda.
• Incentivos fiscales a propietarios que alquilen a precios asequibles a familias vulnerables.

B. Crear viviendas de emergencia

• Habilitar viviendas públicas temporales (pisos vacíos del banco malo y Sareb, edificios en desuso).
• Opción de alquiler social obligatorio en viviendas vacías de grandes tenedores.

C. Mediación y flexibilización de alquileres

• Creación de oficinas de mediación pública, para renegociar alquileres en caso de vulnerabilidad sobrevenida.
• Establecer ayudas directas y urgentes para evitar impagos antes de llegar al desahucio.

Medidas a medio plazo (3-5 años) → Regulación y ampliación del parque de vivienda

A. Parque público de vivienda en alquiler

• Construcción de vivienda social masiva, financiada con fondos europeos y estatales.
• Obligatoriedad de reservar un 30% del suelo urbanizable para vivienda asequible en nuevas promociones.

B. Regulación del alquiler sin generar fuga de propietarios

• Incentivos fiscales a propietarios que alquilen a precios razonables (reducción del IRPF).
• Creación de un seguro público de impago, para garantizar cobros sin recurrir al desahucio.

C. Programas de inserción y autonomía habitacional

• Planes de alquiler progresivo para vulnerables (pago simbólico que aumenta según mejoren ingresos).
• Más inversión en empleo y ayudas económicas para que las personas puedan pagar su vivienda.                                                                                                               

Medidas a largo plazo (6-10 años) → Transformación estructural

A. Convertir la vivienda en un pilar del Estado del Bienestar

• Considerar la vivienda como un derecho fundamental protegido constitucionalmente.
• Ampliación del parque de vivienda pública hasta un 15%-20% del total (hoy en España es solo el 2,5%).

B. Nuevo modelo de acceso a la vivienda

• Creación de un sistema de cooperativas de vivienda pública con alquileres gestionados por el Estado.
• Reformas estructurales para facilitar la construcción de vivienda asequible en zonas urbanas.

 ¿Cómo gestionar la transición para que los vulnerables no queden desprotegidos?

• Mientras se amplía la vivienda pública, mantener la prohibición de desahucios sin alternativa habitacional.
• Subvención de alquileres a propietarios para que no retiren viviendas del mercado.
• Aumento progresivo del parque de vivienda social para sustituir la dependencia de alquiler privado.
   
          Conclusión: un modelo sostenible y justo
• Protección inmediata a los vulnerables sin desalentar el alquiler.
• Incentivos en lugar de restricciones para los propietarios.
• Expansión del parque público de vivienda como solución definitiva.

Si España sigue este camino, en 10 años podría resolver la crisis habitacional sin distorsionar el mercado ni dejar a nadie atrás. 

 

PROPUESTA DE LEY ORGÁNICA:

LEY ORGÁNICA DEL DERECHO AL ACCESO JUSTO Y UNIVERSAL A LA VIVIENDA DIGNA 

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

La vivienda es un derecho fundamental reconocido en el artículo 47 de la Constitución Española.
Existe una crisis habitacional con escasez de vivienda asequible y aumento de la precariedad residencial.
La presente Ley busca garantizar el acceso justo a la vivienda, conciliando la protección de los más vulnerables con la seguridad jurídica de los propietarios.
Se establecen principios de sostenibilidad, accesibilidad y corresponsabilidad pública y privada.

Preámbulo

La presente Ley tiene como finalidad garantizar el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada para todos los ciudadanos españoles, reconociendo dicho derecho como fundamental y exigible judicialmente. Se inspira en las legislaciones más avanzadas del mundo y establece medidas específicas para asegurar una vivienda digna especialmente a personas vulnerables y en situación de pobreza o exclusión social.

 TÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1. Objeto de la Ley

1. Garantizar el derecho constitucional al acceso universal a una vivienda digna, asequible, estable y adecuada para todos los ciudadanos españoles.
2. Definir las obligaciones del Estado, comunidades autónomas y ayuntamientos en materia de vivienda.
3. Establecer un marco equilibrado entre inquilinos, propietarios e instituciones.

Artículo 2. Principios rectores

1. Universal y acceso justo: Nadie debe quedar sin vivienda por falta de recursos.
2. Sostenibilidad: Uso racional del suelo y rehabilitación del parque existente.
3. Corresponsabilidad: Participación de Estado, sector privado y sociedad civil.
4. Protección efectiva frente a los desahucios sin alternativa habitacional.
5. Equidad social y redistribución justa.

 
TÍTULO II: GARANTÍA DEL DERECHO A LA VIVIENDA

Artículo 3. Reconocimiento del derecho subjetivo a la vivienda digna.

El Estado garantizará activamente el derecho subjetivo exigible ante tribunales.

Artículo 4. Protección de personas vulnerables.

1. Nadie podrá ser desahuciado sin una alternativa habitacional adecuada.
2. Obligación de grandes propietarios de ofrecer alquiler social antes del desahucio.
3. Creación del Fondo Estatal de Garantía de Alquiler Social, que asumirá pagos en caso de vulnerabilidad acreditada.
4. Priorización en vivienda pública para familias monoparentales, personas mayores y dependientes.

Artículo 5. Parque público de vivienda

1. Objetivo: llegar al 15% del parque total de viviendas en 10 años.
2. Obligatoriedad de reservar un 30% del suelo urbanizable para vivienda social en nuevas promociones.
3. Posibilidad de cesión de suelo público a cooperativas de vivienda social.
4. Viviendas temporales de emergencia en casos urgentes.

 
TÍTULO III: REGULACIÓN DEL MERCADO DEL ALQUILER

Artículo 6. Estabilidad y protección del alquiler.

1. Contratos de alquiler mínimo de 5 años renovables salvo causa justificada.
2. Regulación de precios en zonas tensionadas, con incentivos fiscales para propietarios que alquilen por debajo del mercado.
3. Creación de un Seguro Público de Impago, gestionado por el Estado, para proteger a propietarios.
4. Prohibición de prácticas especulativas abusivas.
5. Transparencia de precios y limitación progresiva en zonas tensionadas.

Artículo 7. Incentivos y obligaciones para grandes tenedores.

1. Definición de "gran tenedor" como propietario de más de 10 viviendas.
2. Grandes tenedores estarán obligados a ofrecer alquiler social antes de proceder a un desahucio a personas vulnerables.
3. Penalización fiscal para viviendas vacías sin causa justificada durante más de 24 meses.
    
   TÍTULO IV: FINANCIACIÓN Y POLÍTICAS PÚBLICAS

Artículo 8. Plan Nacional de Vivienda.

1. Creación de un Plan Estatal de Vivienda 2025-2040, con financiación mixta (fondos públicos y privados).
2. Uso de fondos europeos para rehabilitación de edificios y eficiencia energética.
3. Colaboración con ayuntamientos para aumentar la oferta de vivienda asequible.

Artículo 9. Medidas fiscales.

1. Reducción del IRPF para propietarios que alquilen a precios asequibles.
2. Bonificaciones en el IBI para viviendas en alquiler social.
3. Creación de un Impuesto sobre Vivienda Ociosa, aplicable a grandes tenedores.

Artículo 10. Corresponsabilidad en vivienda.

Promoción de cooperativas de vivienda y acuerdos público-privados para aumentar la oferta asequible.

TÍTULO V: MECANISMOS DE CONTROL Y SEGUIMIENTO

Artículo 11. Observatorio Estatal de la Vivienda.

1. Creación de un órgano independiente para evaluar el cumplimiento de la ley.
2. Publicación anual de un informe sobre precios, disponibilidad y demanda de vivienda.

Artículo 12. Régimen sancionador.

1. Multas a grandes tenedores que incumplan la obligación de alquiler social.

Sanciones a administraciones públicas que no ejecuten planes de vivienda.
 
DISPOSICIONES FINALES                                                                   

1. Plazo de 12 meses para el desarrollo de reglamentos específicos.
2. Creación de una Comisión Nacional de Vivienda, con participación de Estado, autonomías y expertos.
3. Entrada en vigor: 1 año después de su publicación en el BOE.