Mémoire sur le PPU de la zone A-16 envoyé à la ville de Mont-Saint-Hilaire

Nous croyons sincèrement que ce projet de développement proposé par la Ville est inacceptable dans le contexte où la Ville possède tous les outils pour préserver beaucoup plus la nature de cette zone sensible, et ce nonobstant les jugements. (1)

Une opinion juridique de la part de Me Mario Paul-Hus, avocat spécialisé en droit municipal ayant été impliqué à plus d’une reprise dans le dossier de la zone A-16, démontre clairement la faisabilité d’une demande de statut particulier permettant clairement à la Ville de développer sainement dans une optique de conservation.

En dépit de ces faits, voici quelques points à considérer pour le projet de développement à haute densité dans la zone A-16 :

1.      L’idée d’introduire des bâtiments à 3 étages dans un secteur de la Ville qui n’a que des maisons unifamiliales est inacceptable dans le contexte paysager, naturel et patrimonial de cette zone aux attributs exceptionnels.(2)    L’idée d’avoir des bâtiments de 12 mètres de hauteur dans ce secteur de la Ville est inappropriée, voire inadmissible et, au surplus, rien n’indique que ce 12 mètres inclus les pignons ou pas.

2.      L’harmonisation entre les quartiers de ce secteur est déficiente du fait que la Ville projette une densité de 15 portes par hectares lorsque les densités des quartiers avoisinants sont de 4,4 et 7,2 portes à l’hectare. Une densité maximale de 5,8 portes serait la limite, soit la moyenne entre les deux quartiers avoisinants.

3.      Le parc Paul-Émile-Borduas fait partie du quartier du Flanc Sud et ne doit pas être considéré comme faisant partie de la zone A-16. Les développeurs doivent inclure 10 % du développement aux fins de parc, donc un parc dédié au nouveau développement devrait être planifié. Les liens actifs prévus pourraient arriver à ce nouveau parc puis rejoindre subséquemment le parc Paul-Émile Borduas. Il ne faut surtout pas oublier la recommandation de M. Éric Malka du Centre de la Nature qui mentionne qu’au minimum, 30 % de la zone A-16 devrait être préservée.

4.      Le plan proposé montre un grand espace vacant vis-à-vis le spa Strom. Est-ce que celui-ci a acheté cette parcelle de terrain ? Si non, la Ville favorise ce commerce au détriment des citoyens avoisinants. Le plan doit prendre en considération cet espace afin d’éviter les bâtiments à 3 étages et par ce fait, diminuer les hauteurs.

5.      Il ne va sans dire que l’achalandage automobile sur Ozias-Leduc, déjà très problématique, sera amplifié substantiellement. Bien au-delà des gaz à effets de serre, la qualité de vie des gens en sera grandement affectée. Le transport collectif à Mont-Saint-Hilaire ne sera pas la solution à ce problème, car les citoyens nous ont affirmé sans aucune hésitation que leurs commissions hebdomadaires telles que l’épicerie et autres seraient impensables en autobus. Il est utopique de croire qu’un projet qui prévoit 0,5 case de stationnement par logis est logique et pratique. Nous devons donc supposer que les automobiles seront stationnées dans la rue. Ce faisant, les enfants devront s’amuser au travers de ces automobiles et il est facilement imaginable qu’un enfant se fasse heurter en sortant d’entre deux véhicules stationnés. La Ville croit qu’un feu de circulation à l’intersection Campbell-Fortier règlera le problème. Un feu de circulation dans un secteur résidentiel est impensable voire, inacceptable du fait que cette artère est l’amorce du secteur champêtre de la montagne et de la zone A-16.

6.      La bande de transition entre ce nouveau projet et les maisons avoisinantes déjà en place devrait être minimalement de 20 mètres et garnie d’arbres de taille. Ceci afin de respecter le voisinage existant, assurer l’intimité des deux parties et réduire l’impact sur la valeur mobilière des maisons avoisinantes. Cette zone tampon doit aussi s’étendre tout au long du parc Paul-Émile-Borduas et les nouvelles constructions.

7.      Le libellé « dans la mesure du possible » ou équivalents doit absolument être supprimer puisqu’il ouvre la porte à augmenter la densité et la hauteur selon le bon vouloir des promoteurs. Le règlement devrait être clair et précis avec une limite maximale.

8.      Nous nous questionnons sur les capacités de traitement de l’eau potable et des eaux usées. En surplus, nous sommes inquiets à savoir si les canalisations en aval de ce projet peuvent répondre à cette surcharge additionnelle. Les cas échéants, la Ville doit engager immédiatement la responsabilité des promoteurs afin que la population n’écope pas de ces dépenses imprévues.

9.      En ce qui concerne le socio-financement pour le boisé, nous croyons que le prix moyen payé par la Ville dans le cas des terrains H-111 et H-114 à 33 $/pi.ca. ne nous permettra pas d’acheter une superficie suffisante pour avoir un impact valable de préservation. Suite à l’expérience vécue par la Maison Amérindienne dans la problématique de préservation de son érablière ancestrale, nous croyons que l’achalandage accru dans les deux boisés de la zone A-16 aura un impact négatif sur la pérennité de ceux-ci tel que mentionné par le docteur en foresterie Benoit Truax.

L’ACMSH

P.S. N'hésitez pas à vous inspirer de la présente pour écrire à la ville. Vous êtes invités à déposer des courtes lettres (mémoires) au plus tard le mardi 24 mai ou adresser des questions à cette adresse: urbanisme@ville.mont-saint-hilaire.qc.ca. Nous vous invitons à mettre l'ACMHS en copie conforme dans vos communications : infoacmsh@gmail.com

1 Avis juridique de Me Paul-Hus daté du 18 mars 2022

2 Demande de statut particulier pour la zone A-16 de Mont-Saint-Hilaire 17 02 2022