दिनांक: ८ नोव्हेंबर २०१८

महाराष्ट्रातील असंख्य पीडित गृहसंकुलातील गाळे धारकांच्या वतीने

प्रति,

मा. प्रकाश मेहता

गृहनिर्माण मंत्री, महाराष्ट्र शासन

मंत्रालय, मुंबई ४०० ००32.

विषय :- महाराष्ट्र वेश्म मालकी अधिनियम १९७० (The Maharashtra Apartment Ownership Act, १९७०) रद्द करणे किंवा त्यामध्ये तातडीने ग्राहक अनुकूल सुधारणा करण्याबाबत .......

 मा. प्रकाश जी,

मी हे पत्र आपणांस महाराष्ट्रीतील असंख्य पीडित गृहसंकुलात गाळे धारकांच्या वतीने लिहीत आहे. असे पीडित गाळे धारक आपल्याही मतदार संघात असतील या बाबत मला खात्री आहे.

राज्यात महाराष्ट्र वेश्म मालकी अधिनियम १९७० (The Maharashtra Apartment Ownership Act, १९७०) या विधेयकाचा बिल्डर अनैतिक व ग्राहकांच्या पिळवणूकीसाठी बेकायदेशीर उपयोगी करत आहेत. सदर कायद्यातील तरतुदीनुसार प्रतिज्ञापन नोंद करताना त्यात मोकळ्या जागा, टेरेस, आराखड्यातील काही भाग आरक्षित करून ठेवणे अशी विविध बेकायदेशीर कलम नोंद करून घेतात. प्रकल्पातील गद्दार आणि लाचार अथवा गुंतवणूकदारांना हाताशी धरून ५ सदनिका धारकांचे डीड ऑफ अपार्टमेंट करून घेतात आणि बहुसंख्य ग्राहकांच्या मुलभूत अधिकारावर गदा आणतात. सहकारी गृहरचना स्थापन करण्याची बहुसंख्य खरेदीदारांची इच्छा असते.

दुर्दैवाने हे विधेयक आपल्या विभागाच्या अखत्यारीत येत आहे. या बाबत मागील काही वर्षांपासून बरीच चर्चा सुरु असूनही आपल्या विभागाद्वारे याची योग्य ती दाखल घेतली नाही. याचा परिणाम म्हणून असंख्य गृहनिर्माण विकासकांनी राजरोसपणे ग्राहकांची छळवणूक गेली कित्येक दशके न घाबरता सुरु ठेवली आहे. राज्यभरातील विविध न्यायालयात दाखल झालेल्या लीगल केसेस यास पुरावा आहेत.

महाराष्ट्र वेश्म मालकी अधिनियम रद्द करा!

महाराष्ट्र वेश्म मालकी अधिनियमाचा (The Maharashtra Apartment Ownership Act, 1970) उद्देश आणि आजची परिथिती भिन्न आहे. १९७० च्या सुमारास ५ ते १० सदनिकांचे गृहप्रकल्प होत असत. त्यासाठी महाराष्ट्र वेश्म मालकी अधिनियम अस्तित्वात आला. परंतु आता मोठमोठे प्रकल्प उभे राहत आहेत. मोठ्या प्रकल्पांना सदर कायद्यान्वये काम करणे शक्य नाही. त्यामुळे सदर अधिनियम केवळ  ५ ते ९ सदनिकांसाठी सीमित करण्यात येण्याची गरज आहे.

किंबहुना आमचे असे ठाम मत आहे कि, हा कायदा कालबाह्य झाला असल्याने तो (The Maharashtra Apartment Ownership Act, 1970) रद्द करणेच योग्य राहील.

आमच्या या मागणी पाठीमागे खालील कारणे आहेत.

• या  कायदया नुसार, Deed of Apartment (वेश्म विलेख) व Deed of Declearation (प्रतीज्ञापन) नोंद करण्याचा व रद्द करण्याचा अधिकार केवळ बिल्डरला आहे. मुळात सदनिका विकल्यानंतर त्यावरील बिल्डरचे अधिकार संपुष्टात येतात त्यामुळे सदनिकेबाबत निर्णय घेण्याचा अधिकार बिल्डरला असण हे मुलभूत अधिकारांच्या विरोधी आहे. सदनिका खरेदी करून बिल्डरच्या दावणीला बांधून घेण्याचा प्रकार आहे. त्यामुळे प्रतिज्ञापन व वेश्म विलेख नोंद करण्याचा अधिकार, हा त्या प्रकल्पातील बहुसंख्य सदनिकाधारकांना असला पाहिजे.
• वेश्म कायद्याच्या तरतुदींचे पालन व अंमलबजावणी करणारी प्रशासकीय यंत्रणा नाही. थकबाकी वसुलीसारख्या शुल्क गोष्टीसाठी दिवाणी न्यायालयात जावे लागते. निवडणुका, लेखापरीक्षण आदीबाबतीत कोणतेही ठोस नियम नाहीत. सदनिका खरेदी केल्यानंतर बँकेच कर्ज फेडत सुखासमाधानाने राहायचं कि बिल्डरसोबत न्यायालीयीन लढाई लढत रहायचं. सदनिका धारकांनी एकत्र येऊन बहुमताने निर्णय घेतला तरी या कायद्यातून सुटका मिळवण्यासाठी न्यायालयात जावे लागते.
• तसेच भारतीय राज्य घटनेतील तरतुद, ग्राहक हक्क संरक्षण कायदा व न्यायालयाचे निवाडे पाहता पाहता हा ग्राहक विरोधी कायदा रद्द होणेच योग्य ठरेल

हा कायदा (The Maharashtra Apartment Ownership Act, 1970) रद्द करून राज्यभरातील सर्व गृह संकुलांसाठी मोफा, १९६३ (Maharashtra Ownership Flats Act, 1963) लागू करता येईल. किंबहुना तसे करणेच काळास धरून राहील. याची कारणे खालील प्रमाणे आहेत.

 1.     ९७ व्हा घटना दुरुस्ती नुसार सहकारी गृहरचना संस्था स्थापन करणे हा अर्जदारांचा मुलभूत अधिकार आहे.

 2.     ग्राहक संरक्षक कायदा, १९८६ च्या कलम ६ नुसार ग्राहकांना, कोणत्या प्रकारची गृहनिर्माण संस्था असावी या निवडीचा अधिकार दिलेला आहे.

 3.     माननीय मुंबई उच्च न्यायालयाने मे. दोस्ती कॉर्पोरेशन विरुद्ध सी फ्लामा सहकारी गृहरचना संस्था मर्या. आणि इतर (दिनांक ०७.०४.२०१६) या सदर दाव्यामधील निवाड्यामध्ये स्पष्टपणे नमूद केले आहे कि, “तसेच सदर निवड्यामध्ये या न्यायालयाचे मधुविहार सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या (सुप्रा) या दाव्यातील निवड्यामध्ये असे मत आहे की, करारनामा करतेवेळी किंवा सदनिकांचा ताबा देतेवेळी घेतलेली blanket consent किंवा मिळविलेले संमती हे मोफाच्या कलम  ७ (१) नुसार परवानगी नसते, इतकेच काय तर सदरची संमती ही कायद्याने रद्दबादल होते. याचाच अर्थ सदनिका खरेदी करते वेळी झालेल्या व्यक्तिगत करारनाम्यातील नमूद केलेल्या अटी आणि शर्ती ह्या वरील न्याय निवाड्याप्रमाणे blanket consent आहेत आणि सदर blanket consent चा बिल्डर गैर फायदा घेवू शकत नाहीत तसेच त्यांना तसे करण्याचा कोणताही कायदेशीर अधिकार नाही, कारण त्या कायद्याने रद्दबादल होतात.

4.    मा. उच्च न्यायालय खंडपीठ मुंबई यांच्या मे. राहुल एटर प्रायझेस वि. अभिनेहा पार्क सहकारी गृहरचना संस्था मर्या. व इतर २०१३(१) ALL MR ७५६ मधील दिलेल्या निर्णयानुसार, “सर्व सदनिकाधारकांचे डीड ऑफ अपार्टमेंट नोंदविल्याशिवाय मिळकतीचा लाभ अपार्टमेंट ऑफ ओनरशिप कायद्याच्या अखत्यारीत येत नाही” असा निष्कर्ष नोंदविलेला आहे.

5.     उच्च न्यायालय मुंबई यांच्या ओम साई प्रतिभा को-ऑफ हौसिंग सोसायटी सोसायटी विरुद्ध महाराष्ट्र शासन, २००२ (०५) बॉम क्र १७७ मधील दिलेल्या निर्णयानुसार, “विकासकाला सहकारी गृहनिर्माण संस्था नोंदणी बाबत हरकत घेण्याचा अधिकार नाही” असा निष्कर्ष नोंदविलेला आहे.

वास्तविक महाराष्ट्र मालकी हक्काच्या सदनिकांबाबत (त्या बांधण्यास प्रोत्साहन देणे, त्यांचे विक्री, व्यवस्थापन व हस्तांतरण यांचे नियमन करण्याबाबत) अधिनियम, १९६३ कलम १० नुसार, “गृहरचना संस्था स्थापनेस आवश्यक असणारे खरेदीदारांनी सदनिका खरेदी केल्या, तर सदर खरेदीदारांची गृहनिर्माण संस्था स्थापन करण्याचे बिल्डर यांचे प्रवर्तक या नात्याने कर्तव्य असते”. परंतु बिल्डर स्वतः कुलुषित बुद्धीने गृहरचना संस्था स्थापनेस आवश्यक असणारे खरेदीदारांनी सदनिका खरेदी करण्याआधीच, तसेच कोणत्याही सदनिकाधारकांचे कोणत्याही प्रकारचे मत विचारात न घेता स्वतःच्या मनमर्जीने, स्वतः हुन, स्वतःच्या फायद्यासाठी अपार्टमेंटची स्थापना करतात. दुर्दैवाने अश्याप्रकारे बिल्डर आणि विकासक घरे विकत घेणाऱ्या ग्राहकांची पिळवणूक आणि छळवणूक करतात.

काही अपरिहार्य कारणामुळे हा कायदा लगेचच रद्द करणे शक्य नसल्यास, या कायद्या (The Maharashtra Apartment Ownership Act, 1963) मध्ये तातडीने खालील सुधारणा करण्यात यावी.

१) सदर कायदा (The Maharashtra Apartment Ownership Act, 1970) ५ ते ९ अपार्टमेंटसाठी सीमित करावा.

2) अपार्टमेंट किंवा कोंडोमिनियमची रचना पूर्ववतपणे रद्द करा जेथे फ्लॅटची एकूण संख्या 8 किंवा त्यापेक्षा जास्त आहे. आणि, सहकारी गृहनिर्माण सोसायटी बनवली आहे याची खात्री करा आणि अशा गृहनिर्माण परिसरांमध्ये नोंदणीकृत व्हा.

3) Deed of Apartment (वेश्म विलेख) व Deed of Decleration (प्रतीज्ञापन) रद्द करण्याचा अधिकार वेश्म मालकांच्या संघटनेला देण्यात यावेत.

मी आपल्या निदर्शनात आणू इच्छितो कि, दौंड विधान सभा मतदार संघाचे आमदार मा. राहुल कुल यांनी एक खाजगी बिल दाखल केले आहे, जे येत्या हिवाळी अधिवेशनांत चर्चेस येणार आहे. या मागील उद्देश हा The Maharashra Apartment Ownership Act, 1970 कायद्यात योग्य आणि ग्राहक संरक्षणार्थ बदल करणे असा आहे.

या तातडीने गरज असणाऱ्या बदलाची मागणी राज्यभरातील असंख्य पीडित गृहसंकुल आणि त्यातील गाळेधारक मागील बऱ्याच वर्षांपासून करीत आहेत. याची मागणी ग्राहक संरक्षण संथानीही केली आहे. यात प्रामुख्याने 'अखिल भारतीय ग्राहक पंचयात', 'महाराष्ट सोसायटी वेलफेअर असोसिएशन', 'नॅशनल फ्लॅट बायर्स मुव्हमेंट' तसेच राज्यभरातील शेकडो सिटिझन्स वेलफेअर असोसिएशन यांचा समावेश आहे. याच बरोबर अखिल भारतीय ग्राहक पंचयातने change.org वर सुरु केलेली पिटिशन हजारो फ्लॅट धारकांनी स्वाक्षांकित केली आहे. यावरून या विषयाची गांभीर्यता आपणांस लक्षात येऊ शकेल.

आपण या मा. राहुल कुल यांच्या खाजगी बिलाचे समर्थन कराल अशी अपेक्षा बाळगतो. आपला आमची विनंती मान्य करण्याचा मानस असल्यास आपण तसे जाहीर करावे आणि आपल्या विधान मंडळातील सहकार्यांना या बिलास पाठिंबा देण्या साठी प्रोत्सहीत करावे.

यासाठी आपण हा प्रश्न माननीय मुख्यमंत्री, माननीय गृहनिर्माण मंत्री , माननीय सहकार मंत्री यांचे विचाराधीन तातडीने आणावा. या कामी आमची उपस्थिती आवशक्य असल्यास सांगावे. याच बरोबर येत्या विधानमंडळाच्या अधिवेशनात या विषयी चर्चा होईल या कडे जातीने लक्ष द्यावे, ताठ मा. राहुल कुल यांच्या बिल संशोधनास विनाशर्त पाठिंबा द्यावा.

हा प्रश्न केवळ आमच्या गृह संकुलपुरता मर्यादित नसून, आपल्या विधानसभा मतदार संघातील असंख्य गृहसंकुल या व्याधीने ग्रस्त आहेत. या संबंधी योग्य ते पाऊल आणि खबरदारी घेतली न गेल्यास बराच मोठा असा आपला मतदार वर्ग नाराज होईल. त्यामुळे या समस्येकडे गांभीर्याने पाहण्याची आणि जातीने लक्ष्य देऊन तो सोडविण्याची नितांत गरज आहे. आपणास याची जाणीव असावी अशी अपेक्षा करीत आहोत.

आपला विश्वासू

विश्वास चव्हाण

महाराष्ट्रातील असंख्य पीडित गृहसंकुलातील गाळे धारकांच्या वतीने

---------------------------------------------------------------------------------

पॅलॅडियम ग्रँड - एक ज्वलंत उदाहरण

आपणास पॅलॅडियम ग्रँड या धानोरी स्थित गृहसंकुलाची नव्याने ओळख करून देण्याची गरज नाही. आपणास आमच्या परिस्थितीची आणि बिल्डर आमची कशी पिळवणूक आणि छळ करीत आहे यांची इतंभूत माहिती आहे. बिल्डरने मूलभूत सुविधा मागील १० वर्षात पुरविलेल्या नाहीत. याशिवाय आमच्या मागणीच्या आणि मर्जीच्या विरुद्ध अपार्टमेट नोंद केलेले आहे.

आम्ही आधीच पॅलेडियम ग्रँड कोऑपरेटिव्ह हाउसिंग सोसायटी लिमिटेडची नोंदणी केली आहे. पॅलेडियम ग्रँड कोऑपरेटिव्ह हाऊसिंग सोसायटीच्या नोंदणीस आव्हान देणारे अपील (बिल्डरच्या वतीने) डिव्हिजनल जॉइंट रजिस्ट्रार पुणे तर्फे नाकारण्यात आले आहे.आम्हाला सहकार कायद्यातील तरतुदीनुसार गृहरचना संस्था स्थापन करायची आहे. आणि पॅलेडियम ग्रँड कोऑपरेटिव्ह हाउसिंग सोसायटीच्या कामकाजासाठी आम्ही 100+ पेक्षा अधिक फ्लॅट मालक वचनबद्ध आहोत.

 घोषणापत्र (Deed of Declaration) आणि अपार्टमेंट ऑफ डीड रद्द करण्याच्या आदेशासाठी आम्ही सिव्हील कोर्टकडे जाण्यासाठी आधीच पावले उचलली आहेत. दिवाणी न्यायालयात जाऊन Deed of Apartment (वेश्म विलेख) व Deed of Declaration (प्रतीज्ञापन)  रद्द करण्याठी येणार खर्च पेलवणारा नाही. वेळ वाया जाणार आहे त्याची भरपाई होणार नाही. कायद्याचा जाच आम्ही का सोसायचा?