Análisis Comparativo de Enmienda propuesta

RE: Comparativa de lenguaje legislativo - Artículo 36 del PC 1874

Estimado panel de la Comisión de Asuntos del Consumidor, Banca y Seguros: 

Tras varios escritos y reuniones con miembros de la Comisión de Asuntos del Consumidor, Banca y Seguros de la Cámara de Representantes de Puerto Rico, adjunto un resumen del lenguaje legislativo propuesto por nuestro grupo y aquel presentado por la Cámara de Representantes según enmendado la semana pasada, así como el impacto del mismo. 

Resumen:
El Grupo de Vecinos de Condominios de Puerto Rico presentó oposición al proyecto ante la Cámara de Representantes de Puerto Rico PC 1874 en su Artículo 36 con relación a los arrendamientos de los apartamientos a corto plazo.  El lenguaje legislativo propuesto por nuestro grupo modificaba el original lenguaje propuesto en el PC 1874 de la siguiente forma: 

“En los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, el Consejo de Titulares podrá aceptar o prohibir, mediante voto de 2/3 partes de sus titulares, el arrendamiento de los apartamentos a corto plazo… ”
 
Sin embargo, el entirillado del proyecto según presentado en el foro de la Cámara de Representantes refleja el lenguaje legislativo que lee sigue :

“Salvo que en la escritura matriz o en el Reglamento, exista una prohibición expresa o que establezca un término mínimo de arrendamiento, no se podrá prohibir el arrendamiento de los apartamentos a corto plazo en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.

El Consejo de Titulares podrá regular la forma en que se llevarán a cabo los arrendamientos de los apartamentos a corto plazo y podrá imponer una cuota mensual especial, la cual no podrá ser mayor a la cuota de mantenimiento, a los titulares que arrienden su apartamento a corto plazo.”

Análisis:
Al desglosar el lenguaje presentado en el entirillado sometido al foro en pleno y comparándolo con el lenguaje en nuestra propuesta, nos percatamos de que el impacto del lenguaje propuesto por la Cámara de Representantes no recoge la intención de este grupo ni atiende sus preocupaciones. Veamos.

1. La esencia de nuestra propuesta se resume en la siguiente frase: “…el Consejo de Titulares podrá aceptar o prohibir, mediante voto de 2/3 partes de sus titulares, el arrendamiento de los apartamentos a corto plazo…”.  De este modo, se le confiere el derecho de decidir la postura con relación al arrendamiento a corto plazo de cada condominio sometido al Régimen de Propiedad Horizontal al Consejo de Titulares, siendo este último el que constituye la autoridad suprema en asunto relacionados a la administración del condominio.  Este lenguaje procura asegurar que la decisión de aceptar o prohibir alquileres a corto plazo recaiga en las manos de cada condominio y se debe regir por los mismos estándares democráticos que se utilizan para aprobar otras decisiones importantes que impactan la seguridad, bienestar y uso y disfrute de estas comunidades sometidas al régimen de propiedad horizontal.

2. Sin embargo, la frase clave en el lenguaje presentado en el entirillado lee: “…no se podrá prohibir el arrendamiento de los apartamentos a corto plazo…”, de esta manera teniendo el efecto de que el Gobierno es quien de facto y de jure controla la decisión con relación a arrendamientos a corto plazo, en vez de delegarle esta decisión a cada Consejo de Titulares. 

De igual manera se mantiene el impacto repudiado por este grupo de titulares sobre:

a) alterar el carácter residencial del condominio a uno comercial según las leyes del estado de Ley de la Compañía de Turismo de Puerto Rico, Ley Núm. 10 de 18 de junio de 1980, según enmendada, y el Reglamento de la Compañía de Turismo y a su vez en la Ley de Hosteleros, Ley Núm. 11 del 5 de enero de 2012, según enmendada, donde la definición de ‘hotel’ es cualquier sitio de albergue que tenga quince (15) o más dormitorios;

b) afectar la intimidad que presupone todo hogar residencial al tener visitantes y desconocidos se hospeden donde otras personas residen permanentemente y hacen de ello su hogar;

c) afectar la vida en comunidad que propone el régimen de propiedad horizontal;

d) continúa teniendo rasgos de inconstitucionalidad al impactar el uso y disfrute y el derecho a la intimidad de los demás titulares en esa comunidad; y, 

e) finalmente, no atiende el impacto negativo a la elegibilidad de financiamiento asegurado por FHA. 

3. El propuesto lenguaje al PC 1874 incluye la frase: “Salvo que en la escritura matriz o en el Reglamento, exista una prohibición expresa o que establezca un término mínimo de arrendamiento…”. Sin embargo, la ambigüedad de lo redactado levanta las siguientes interrogantes:
• No permite precisar cuándo es que se invoca la excepción plasmada de que tiene que ‘existir una prohibición expresa o un término mínimo de arrendamiento(s) establecido’ en el documento constitutivo de la escritura matriz o reglamento.  
• Es decir, para que aplique la prohibición expresa a los arrendamientos a corto plazo en los documentos constitutivos del condominio, ¿dicha prohibición tendrá que estar plasmada antes de que se convierta en ley la medida propuesta?
• ¿O acaso un condominio podrá enmendar la escritura matriz (con la forzada interrogante adicional de si aplicase la unanimidad o 2/3 partes de los titulares para enmendar la escritura matriz) o el reglamento del condominio en cualquier momento para expresamente prohibir los arrendamientos a corto plazo? De ser este el espíritu, ciertamente no surge con claridad del texto presentado en el entrillado.
• De la manera que está redactada la medida se da a entender que la verdadera intención legislativa es que no se pueda prohibir los arrendamientos a corto plazo.  Esto crearía la necesitad de que cada condominio adopte medidas específicas con este tema antes de convertirse en ley la propuesta medida PC 1874, con la onerosidad acarrearía dicho proceder en términos de tiempo y recurso económicos.

Reiteramos que como grupo no estamos opuestos de forma generalizada a los alquileres a corto plazo o plataformas como Airbnb, HomeAway, etc. Apoyamos esta modalidad de alquiler y estas plataformas siempre y cuando sea la norma establecida democráticamente por cada comunidad residencial.  

El viernes pasado llamamos a su oficina y a la del Presidente de la Cámara pidiendo cita pero la misma no pudo ser concertada. Agradeceremos la oportunidad de reunirnos esta semana referente a este particular.