Мы жители ЖК Парковый, являемся лицами, права которых нарушены Разрешением на строительство № 02-RU03308000-798Ж- 2015 от 23.09.2016 по следующим основаниям.

11.02.2015 Администрацией ГО г. Уфа РБ было вынесено Постановление № 367 "О проведении аукциона по продаже земельного участка для проектирования и строительства спортивных сооружений (крытый теннисный корт), расположенного по ул. Рихарда Зорге в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, кадастровый номер: 02:55:020115:403;

Этим же Постановлением были утверждены условия торгов, в т.ч. разрешенный вид использования земельного участка: для проектирования и строительства спортивных сооружений (крытый теннисный корт), а также особые условия: рекомендуем передать объект в казну города и на обслуживание специализированной организации

 Постановление Администрации ГО г. Уфа РБ от 11.02.2015 № 367 в установленном законом порядке отменено либо изменено не было.

Согласно Извещению о проведении торгов № 170215/0744033/01 по Лоту № 4 объектом торгов был земельный участок с кадастровым № 02:55:020115:403, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: спорт, начальная цена - 10 741 000 рублей (далее - спорный земельный участок, спорный ЗУ).

Согласно п. 1.1 проекта Договора о предоставлении земельного участка в собственность за плату, размещенного на сайте, предмет договора - земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020115:403, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Рихарда Зорге (далее – Участок), для проектирования и строительства спортивных сооружений (крытый теннисный корт), в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к Договору, общей площадью 8123 кв.м.

А в п. 5.8 проекта Договора указано: Рекомендуем передать объект в казну города и на обслуживание специализированной организации. До передачи объекта в казну города в установленном законом порядке, всю ответственность за содержание и эксплуатацию несет застройщик.

31.03.2015 состоялись торги и победителем был признан участник № 1 ООО "ТАН";.

Протокол торгов на сайте отсутствует.

По неизвестным причинам и в неизвестном порядке 29.01.2016 был изменен результат торгов, и победителем был признан участник № 2 ООО "Финансовые вложения".

Соответствующий протокол на сайте отсутствует

Собственники квартир ЖК "Парковый" по ул. Р. Зорге обратились в уполномоченные органы за разъяснениями о том, что именно будет возводиться на спорном земельном участке и почему изменен вид разрешенного использования, и получили следующие ответы:

- Письмо Главархитектуры,  в котором указано, что на спорный земельный участок ГПЗУ не оформлялся;

- Письмо Администрации Октябрьского района ГО г. Уфа РБ, в котором указано, что на спорном земельном участке планируется строительство крытого теннисного корта;

- Письмо Прокуратуры г. Уфы, в котором указано, что для изменения вида разрешенного использования не нужны какие-либо согласования.

В сентябре 2016 года на спорном земельном участке начали рыть котлован под строительство. В связи с тем, что на строительной площадке отсутствовал паспорт объекта и надлежащее ограждение, инициативная группа ЖК "Парковый" по ул. Р. Зорге обратилась за разъяснениями относительно объекта строительства. Нам сообщили, что котлован предназначен для строительства многоэтажного жилого дома на основании Разрешения на строительство № 02-RU03308000-798Ж- 2015 от 23.09.2016.

Собственник земельного участка ООО "Город", а генподрядчик ООО "Конструктивные технологии".

Из Кадастровой выписки о земельном участке от 29.09.2016 № 99/2016/8091120 мы узнали, что теперь разрешенное использование спорного ЗУ: многоквартирные многоэтажные жилые дома, а кадастровая стоимость - 199 459 628,4 руб., т.е. почти в 20 раз выше стоимости, по которой этот участок был продан на аукционе.

Считаем, что имели место следующие нарушения законодательства.

1. В п. 2 Письма ФАС России от 11.01.2016 № ИА/90/16 "О применении законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения" разъяснено: "Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ "условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом"

Это означает, что победитель торгов не имел права уступать кому бы то ни было свои права в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020115:403, в т.ч. не мог отчуждать земельный участок, а обязан был лично возвести спортивное сооружение (крытый теннисный корт).

Согласно аукционным условиям Договора о предоставлении земельного участка в собственность за плату вид разрешенного использования спорного земельного участка - спорт. Вид разрешенного использования напрямую влиял на условия договора, определявшие цену на торгах. Так, определение цены земельного участка напрямую связано с его кадастровой стоимостью. А кадастровая стоимость, в свою очередь, зависит от вида разрешенного использования.

30.12.2014 Постановлением Главы Администрации ГО г. Уфа РБ № 5860 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан, определенные по состоянию на 1 июня 2014 года. При этом были утверждены средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков для отдельных видов разрешенного использования, в т.ч.:

- Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки - 17 523,58 руб. / кв. м;

- Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии - 1 726,40 руб. / кв. м.

На дату вынесения Постановления Администрации ГО г. Уфа РБ от 11.02.2015 № 367 вышеприведенные средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков подлежали применению.

Соответственно, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020115:403 на время проведения аукциона составляла ориентировочно:

- для строительства многоэтажных жилых домов - 142 344 040,34 руб.;

- для строительства спортивных сооружений - 14 023 547,20 руб.

В случае отчуждения спорного земельного участка под строительство многоэтажного жилого дома его начальная цена была бы как минимум на порядок выше.

Победитель аукциона приобрел спорный земельный участок по заниженной стоимости, затем изменил вид разрешенного использования и продал участок, вероятно, по реальной кадастровой стоимости. При этом он получил прибыль, а муниципальный бюджет -  убытки в виде разницы межу стоимостью и несостоявшимся теннисным кортом.

По смыслу ст. 10 ГК РФ такие действия победителя аукциона и последующих собственников спорного земельного участка квалифицируются как действия в обход закона и являются злоупотреблением правом. В этом случае права недобросовестных собственников спорного земельного участка не подлежат судебной защите.

Так, судами трех инстанций по делу № А07-27906/2015 установлено, что Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения – только посредством проведения аукциона (в силу ст.ст. 39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18 ЗК РФ, а ранее – ст. 30.1 ЗК РФ). Также в Решении АС РБ от 30.03.2016 по делу № А07-27906/2015, Постановлении 18ААС от 27.05.2016 № 18АП-5245/2016, 18АП-5426/2016, 18АП-5427/2016, Постановлении АС УО от 23.09.2016 № Ф09-8643/16 изложена позиция, согласно которой «Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ определено, что не допускаются действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Применительно к рассматриваемой ситуации недобросовестность выразилась в заключении договора земельного участка, на котором изначально предполагалось осуществление строительства многоквартирных домов, минуя процедуру проведения торгов, путем последующего изменения вида разрешенного использования земельного участка. При осуществлении субъективного права в противоречии с его назначением происходит конфликт между интересами общества и отдельно взятого лица.

Злоупотребление правом, по смыслу статьи 10 ГК РФ, то есть осуществление субъективного права в противоречии с его назначением, имеет место в случае, когда субъект поступает вопреки правовой норме, предоставляющей ему соответствующее право; не соотносит свое поведение с интересами общества и государства; не исполняет корреспондирующую данному праву юридическую обязанность. Невозможность произвольного изменения вида разрешенного использования земельного участка, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 ГрК РФ, ст. 7, 85, 42, 39.6 ЗК РФ».

Согласно ГПЗУ спорный земельный участок, на котором ООО «Город» разрешено строительство многоквартирного дома, находится в зонах Р-1 (рекреационная зона) и ОД-2 (общественно-деловая). Согласно Таблице № 1 Правил землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан (утв. Решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 22.08.2008 № 7/4) в зоне Р-1 строительство многоэтажных жилых домов не допускается! А согласно Нормативам градостроительного проектирования городского округа г. Уфа РБ (утв. Решением Совета ГО г. Уфа РБ № 22/6 от 23.12.2009) «Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, спорта, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах могут включаться жилые здания, гостиницы, подземные и многоэтажные автостоянки) (п. 2.4.2. Нормативов).

При таких обстоятельствах изменение вида разрешенного использования произведено с нарушением Правил землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Нормативов градостроительного проектирования городского округа г. Уфа РБ.

Из вышеизложенного следует, что Администрация ГО г. Уфа РБ в обход закона согласовала именно произвольное изменение вида разрешенного использования и выдала Разрешение на строительство № 02-RU03308000-798Ж- 2015 от 23.09.2016, ведь муниципальному органу однозначно и достоверно было известно, что на спорном земельном участке ООО «Финансовые вложения» должен была возвести крытый теннисный корт.

При таких обстоятельствах проведение аукциона на отчуждение муниципальной собственности утрачивает всяческий смысл, т.к. покупатели могут приобрести имущество по заниженной стоимости, а затем продать подороже и не исполнять условия аукциона вообще.

2. Считаем действия Администрации по выдаче Разрешения на строительство № 02-RU03308000-798Ж- 2015 от 23.09.2016 незаконными, а само Разрешение - недействующим, нарушающим наши права, свободы и законные интересы по следующим основаниям.

Согласно ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. В случае, если земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, предоставлен в аренду для комплексного освоения территории, выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства - многоквартирных домов в границах данной территории допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. В целях строительства, застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в орган местного самоуправления. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка

3) материалы, содержащиеся в проектной документации

Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:

1) проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;

2) проводит проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка.

Как было указано выше, в соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ ООО "Финансовые вложения" не имело права отчуждать спорный земельный участок и обязано было лично выполнить условия аукционной документации в части возведения крытого теннисного корта.

В любом случае спорный земельный участок на дату обращения за разрешением на строительство был обременен обязательством по возведению крытого теннисного корта.

При проверке правоустанавливающих документов на земельный участок Администрация ГО г. Уфа РБ обязана была проверить это обстоятельство и отказать в выдаче разрешения на строительство многоэтажного жилого дома на участке, на котором надлежит возвести теннисный корт.

Однако Администрация ГО г. Уфа РБ ненадлежащим образом провела проверку документов и, тем самым, нарушила ст. 51 ГрК РФ.

Более того, выдача разрешения на строительство была произведена на основании недобросовестно измененного в обход закона вида разрешенного использования спорного ЗУ, т.е. еще и с нарушением ст. 10 ГК РФ.

В силу ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации "муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации". 

Решение о выдаче разрешения на строительство, вынесенное с нарушением ст.ст. 10, 448 ГК РФ и ст. 51 ГрК РФ, является незаконным, а само разрешение - недействительным с даты его выдачи.

Значит, Разрешение на строительство № 02-RU03308000-798Ж- 2015 от 23.09.2016, выданного Обществу с ограниченной ответственностью «Город» является недействительным.

3. В силу ч. 5 ст. 2 ГрК РФ законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на принципе участия граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия.

Приобретая квартиры в ЖК "Парковый" по ул. Р. Зорге, мы рассчитывали, что рядом будет расположено спортивное сооружение, и это повлияло на решение по приобретению жилья. Мы не представляли себе возможным, что будет неисполнение условий аукциона.

Кроме того, в силу ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" местное самоуправление в Российской Федерации - форма осуществления народом своей власти, обеспечивающая в пределах, установленных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, а в случаях, установленных федеральными законами, - законами субъектов Российской Федерации, самостоятельное и под свою ответственность решение населением непосредственно и (или) через органы местного самоуправления вопросов местного значения исходя из интересов населения с учетом исторических и иных местных традиций.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ Граждане Российской Федерации (далее также - граждане) осуществляют местное самоуправление посредством участия в местных референдумах, муниципальных выборах, посредством иных форм прямого волеизъявления, а также через выборные и иные органы местного самоуправления.

Согласно ч. 3 ст. 51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ доходы от использования и приватизации муниципального имущества поступают в местные бюджеты.

Следовательно, продажа муниципального имущества по заниженной стоимости или неисполнение условий аукциона (действия в обход закона) наносит ущерб местному бюджету, тем самым, нарушает права граждан, проживающих на территории данного муниципального образования. В этом случае граждане вправе выбрать любую форму волеизъявления в целях осуществления местного самоуправления и защиты своих прав, в т.ч. обратится в суд за оспариванием муниципального акта.

В силу ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

Соответственно, граждане вправе обратиться в суд за признанием недействительным Разрешения на строительство № 02-RU03308000-798Ж- 2015 от 23.09.2016, выданного Обществу с ограниченной ответственностью «Город» с нарушением действующего законодательства.

Согласно ст.ст. 85, 223 КАС РФ по заявлению о применении мер предварительной защиты граждан суд может принять меры предварительной защиты по административному иску в случае, если защита прав, свобод и законных интересов граждан будет невозможна или затруднительна без принятия таких мер.

По административным делам об оспаривании решений, действий органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд в порядке, предусмотренном главой 7 КАС РФ, вправе приостановить действие оспариваемого решения в части, относящейся к гражданам, или приостановить совершение в отношении граждан оспариваемого действия.

Считаем, что в данном случае необходимы меры предварительной защиты в форме приостановки действия Разрешения на строительство № 02-RU03308000-798Ж- 2015 от 23.09.2016, а также запретить Административному ответчику совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кад. № 02:55:020115:403, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Р. Зорге; запретить совершать действия по изменению существенных характеристик (площадь, вид разрешенного использования и пр.) земельного участка с кад. № 02:55:020115:403, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Р. Зорге, в т. ч. путем его раздела, объединения, выдела части.

Непринятие мер предварительной защиты позволит Административному ответчику предпринять действия по разделу спорного ЗУ и/или строительству Заинтересованным лицом многоэтажного жилого дома. В этом случае защита прав, свобод и законных интересов граждан будет невозможна или затруднительна.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 10, 13, 448 ГК РФ, ст.ст. 26, 39.6, 39.8 ЗК РФ, ст.ст. 2, 51 ГрК РФ, ст.ст. 1, 3, 7, 51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", п. 2.4.2 Нормативов градостроительного проектирования городского округа г. Уфа РБ (утв. Решением Совета ГО г. Уфа РБ № 22/6 от 23.12.2009), Табл. 1 Правил землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан (утв. Решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 22.08.2008 № 7/4), Письма ФАС России от 11.01.2016 № ИА/90/16, ст.ст. 37, 38, 41, 45, 54, 55, 56, 57, 85, 86, 103, 124, 125, 126, 218, 219, 220, 221, 223 КАС РФ,

ПРОСИМ:

1. Провести проверку законности:

- изменения вида разрешенного использования земельного участка с кад.№ 02:55:020115:403, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Р. Зорге с: «спорт» на: «многоквартирные многоэтажные жилые дома»;

- отчуждения земельного участка с кад. № 02:55:020115:403 от ООО «Фигнансовые вложения» к ООО «Город» без исполнения условий аукциона в части строительства закрытого теннисного корта;

- решения Отдела контроля и выдачи градостроительных разрешений Администрации ГО г. Уфа РБ о выдаче Обществу с ограниченной ответственностью «Город» Разрешения на строительство № 02-RU03308000-798Ж- 2015 от 23.09.2016

2. Обратиться в суд в защиту публичных прав с требованиями:

- о признании незаконным изменения вида разрешенного использования земельного участка с кад. № 02:55:020115:403, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Р. Зорге с: «спорт» на: «многоквартирные многоэтажные жилые дома».

- о признании незаконным решения Отдела контроля и выдачи градостроительных разрешений Администрации ГО г. Уфа РБ о выдаче Обществу с ограниченной ответственностью «Город» Разрешения на строительство № 02-RU03308000-798Ж- 2015 от 23.09.2016.

- о признании недействующим Разрешения на строительство № 02-RU03308000-798Ж-2015 от 23.09.2016, выданное Обществу с ограниченной ответственностью «Город».

3. Принять меры предварительной защиты, а именно:

приостановить действие Разрешения на строительство № 02-RU03308000-798Ж- 2015 от 23.09.2016;

запретить совершать регистрационные действия (права собственности, права аренды и пр.) в отношении земельного участка с кад. № 02:55:020115:403, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Р. Зорге;

запретить совершать действия по изменению существенных характеристик (площадь, вид разрешенного использования и пр.) земельного участка с кад. № 02:55:020115:403, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Р. Зорге, в т. ч. путем его раздела, объединения, выдела части.