Ao Município de Nova Lima

A/C Gabinete do Prefeito, Comissão responsável pela revisão do Plano Diretor, e Câmara de Vereadores de Nova Lima – Minas Gerais

 

Assunto: Contribuição à consulta pública do novo Plano Diretor: capacidade de suporte, meio ambiente, mobilidade e segurança geotécnica no Vila da Serra, especialmente nas ruas Ministro Orozimbo Nonato e Senador Milton Campos.

Exmo Sr Prefeito e Srs(as) Vereadores(as),

Esta manifestação pública, assinada pelos moradores da Regional Norte do Município de Nova Lima em, especialmente aqueles cujos imóveis se localizam nas Ruas Ministro Orozimbo Nonato e Senador Milton Campos, apresentam posicionamento sobre a revisão do Plano Diretor de Nova Lima e requer seja esta manifestação, com seus anexos, incorporada ao processo de participação pública e encaminhada às equipes técnicas e aos órgãos deliberativos competentes.

Os moradores manifestam-se contrariamente à ampliação do potencial construtivo efetivo e à flexibilização dos parâmetros de ocupação no setor das ruas Ministro Orozimbo Nonato e Senador Milton Campos sem prévia demonstração pública de capacidade de suporte, proteção das funções ambientais do morro e garantia das obras necessárias à segurança e à mobilidade. A revisão deve enfrentar as limitações existentes e condicionar qualquer intensificação da ocupação a resultados verificáveis.

Os moradores manifestam sua oposição à ampliação do potencial construtivo efetivo e à flexibilização dos parâmetros urbanísticos aplicáveis ao setor compreendido pelas ruas Ministro Orozimbo Nonato e Senador Milton Campos, enquanto não houver demonstração técnica e pública da capacidade de suporte da região, da preservação das funções ambientais exercidas pelo morro e da efetiva implementação das intervenções indispensáveis à segurança geotécnica, à mobilidade urbana e à adequada prestação da infraestrutura local. Nesse contexto, a revisão do Plano Diretor deve priorizar o enfrentamento das limitações já constatadas e subordinar qualquer incremento de densidade construtiva ou populacional à comprovação prévia, objetiva e verificável da viabilidade urbanística, ambiental e operacional do território.

A presente contribuição fundamenta-se nas diretrizes de planejamento urbano, prevenção de riscos, avaliação de impactos e participação social do Estatuto da Cidade e nos documentos discriminados ao final. As referências entre colchetes remetem ao Anexo III. [1–6, 30–32]

1. Potencial construtivo, áreas não computáveis e afastamentos
A principal preocupação consiste na necessidade de avaliar, com cautela, o potencial de ocupação que as novas regras poderão viabilizar. a quantidade de ocupação que as novas regras poderão viabilizar. O coeficiente de aproveitamento deve ser examinado em conjunto com os descontos de áreas, os incentivos, a altura, os afastamentos, o número de unidades e as vagas de garagem. A área excluída do cálculo continua integrando a edificação e deve ser considerada, conforme sua função, na avaliação de volume construído, escavações, cargas, impermeabilização e demanda por infraestrutura.

Os quadros comparados não demonstram elevação uniforme do coeficiente básico. Na aproximação entre o uso multifamiliar atual UR2C e o uso de alta densidade proposto UR2B, o básico indicado passa de 2,0 para 1,8, com máximo proposto de 2,5 mediante contrapartida. Porém o plano não oferece detalhamento sobre quais contrapartidas serão aceitas, o que na pratica poderá vir a elevar o potencial construtivo atual de 2,0 para 2,5. As categorias mudam e a lei atual já contém regras de potencial adicional. Requer-se, portanto, a demonstração oficial do efeito líquido da revisão por lote e por setor, incluindo o regime vigente consolidado, o zoneamento e os empreendimentos licenciados ainda não implantados. [1–5, 30]

Os quadros comparativos apresentados não evidenciam, por si sós, um aumento linear ou uniforme do coeficiente de aproveitamento básico. Na correspondência aproximativa entre a atual categoria multifamiliar UR2C e a zona de alta densidade UR2B proposta, observa-se a redução do coeficiente básico de 2,0 para 1,8, acompanhada da previsão de coeficiente máximo de 2,5. Ademais, trata-se de categorias urbanísticas distintas, inseridas em regimes normativos diversos, sendo certo que a legislação vigente já contempla mecanismos de ampliação do potencial construtivo. Nesse contexto, mostra-se indispensável a apresentação de demonstração técnica oficial que quantifique o efeito líquido da revisão proposta, lote a lote e por setor urbano, considerando o regime jurídico atualmente aplicável, os parâmetros de zoneamento, os incentivos urbanísticos previstos e o estoque de empreendimentos já licenciados, mas ainda não implantados. [1–5, 30]

Quanto às áreas não computáveis, máquinas, bombas e algumas áreas comuns já possuem exclusões na lei de 2007. A proposta amplia ou explicita outras hipóteses, como administração e zeladoria até 15 m², depósitos, áreas comuns em subsolo, rooftops e intermezzos, além de retirar a restrição ao subsolo no desconto de 50% das vagas excedentes. O art. 149 estabelece limite agregado de 50% da área total construída. Esse limite deve ser preservado, acompanhado de definições objetivas, limites por categoria e fiscalização da destinação dos espaços. A ampliação das áreas não computáveis, na prática significa aumento do coeficiente de aproveitamento de forma indireta. [1, 3, 5]

Também merece revisão a distância entre edifícios no mesmo lote: a regra atual para UR2C considera a soma dos recuos de cada edifício; o art. 143, §1º, proposto adota o recuo lateral do edifício de maior altimetria. Solicitam-se simulações de insolação, ventilação, volumetria e paisagem antes da adoção de afastamentos mais permissivos. [1, 3, 5]

2. Trânsito excessivo e dependência do acesso local
Os moradores relatam trânsito excessivo e congestionamentos recorrentes nas ruas Ministro Orozimbo Nonato, Senador Milton Campos, MG-30 e Avenida Oscar Niemayer tanto no encontramento com a MG-30 quanto no entroncamento com a Alameda do Morro. Relatam, ainda, que o trecho da Rua Ministro Orozimbo Nonato que atende sua circulação depende de uma única ligação de entrada e saída com o sistema viário externo. Essa configuração exige validação no cadastro municipal e avaliação específica da continuidade do acesso de moradores, trabalhadores, serviços e veículos de emergência.

Os moradores registram a ocorrência de congestionamentos recorrentes e elevado volume de tráfego nas ruas Ministro Orozimbo Nonato e Senador Milton Campos, circunstância que já evidencia significativa pressão sobre o sistema viário local. Destaca, ainda, que o trecho da Rua Ministro Orozimbo Nonato responsável pelo atendimento direto à sua circulação possui dependência operacional de uma única conexão com a malha viária externa, situação que demanda confirmação cartográfica e análise técnica específica pelos órgãos competentes. Tal configuração impõe a avaliação da capacidade de manutenção do acesso seguro e contínuo de moradores, trabalhadores, prestadores de serviço e veículos de emergência, especialmente diante de cenários de adensamento urbano e incremento da demanda viária.

O problema tem antecedentes documentais. A ata da Câmara de 21 de junho de 2011 registra requerimento apoiado por mais de mil assinaturas de estudantes, relativo à circulação e ao estacionamento nas duas referidas ruas. Comunicados da Prefeitura documentam o projeto de reorganização da interseção em 2017, o direcionamento de movimentos ao retorno do Vila Castela em 2019, a cobertura da trincheira em 2021 e nova circulação em abril de 2022. São registros de intervenções sucessivas para enfrentar dificuldades de mobilidade, cuja eficácia atual precisa ser medida. [7–11]

O requerente pugna por estudo cumulativo de tráfego e mobilidade que abranja as duas ruas, a trincheira, a MG-030, os retornos e as conexões com a Alameda Oscar Niemeyer. O estudo deverá considerar a ocupação existente, os projetos aprovados ainda não ocupados e os cenários da revisão, com contagens de campo, filas, tempos de percurso, cruzamentos, transporte coletivo, carga e descarga, obras, horários escolares e atividades noturnas. Deverá incluir calçadas acessíveis, travessias seguras e os tempos de resposta dos serviços de emergência.

Solicita-se a demonstração da viabilidade de rotas de contingência e de eventual acesso alternativo operacionalmente independente, sem transferir os impactos a vias residenciais vizinhas. Obras essenciais à capacidade e à segurança do acesso devem anteceder a ocupação que delas dependa, com responsáveis, prazos, indicadores e fiscalização definidos.

Requer-se a demonstração técnica da viabilidade de rotas de contingência e, quando necessária, a implantação de acesso alternativo dotado de autonomia operacional em relação ao sistema atualmente utilizado, de modo a assegurar condições adequadas de circulação e resposta a emergências, sem transferência dos impactos viários para áreas residenciais vizinhas. Ademais, as intervenções indispensáveis à capacidade, segurança e resiliência dos acessos deverão ser previamente executadas e integralmente validadas antes da ocupação que delas dependa, com definição expressa dos responsáveis por sua implementação, dos cronogramas de execução, dos indicadores de desempenho e dos mecanismos de monitoramento e fiscalização.

3. Estabilidade de encostas, taludes e contenções
O episódio junto ao acesso do Vila Castela evidencia a necessidade de integrar geotecnia e mobilidade. Em 25 de janeiro de 2022, o Estado de Minas reproduziu informação da Prefeitura de que o deslocamento de uma encosta e de sua contenção havia reduzido a circulação no sentido Belo Horizonte–Nova Lima a uma pista. Reportagens posteriores registraram danos e obras na estrutura; em junho de 2023, foi noticiada informação municipal sobre estaqueamento realizado no local. O Anexo II apresenta duas fotografias históricas, com datas de publicação e créditos. [12–15]

O episódio ocorrido nas proximidades do acesso ao Vila Castela evidencia a estreita interdependência entre a estabilidade geotécnica das encostas e a funcionalidade do sistema viário regional. Em 25 de janeiro de 2022, foi divulgada informação atribuída ao Município dando conta de que o deslocamento de uma encosta e de sua estrutura de contenção havia provocado a redução da circulação no sentido Belo Horizonte–Nova Lima para apenas uma faixa de tráfego. Registros jornalísticos posteriores documentaram danos na contenção e a execução de obras corretivas no local, tendo sido posteriormente noticiado, em junho de 2023, o estaqueamento da estrutura como medida de estabilização. O conjunto desses fatos demonstra o potencial impacto de eventos geotécnicos sobre a mobilidade urbana e reforça a necessidade de planejamento integrado entre ocupação do solo, engenharia geotécnica e infraestrutura viária. O Anexo II reúne registros fotográficos históricos do local, acompanhados das respectivas datas de publicação e créditos das imagens. [12–15]

Esse antecedente justifica prevenção e acompanhamento permanente. Não substitui o diagnóstico atualizado dos terrenos das ruas objeto desta manifestação. A carta de suscetibilidade de Nova Lima produzida pelo IPT e pela CPRM constitui referência territorial, a ser complementada por investigação na escala dos imóveis e de suas áreas de influência. [16]

Requerem-se estudos geológicos e geotécnicos integrados à drenagem, com sondagens, análise de estabilidade de cortes e aterros, contenções, fundações, escavações, sobrecargas, águas subterrâneas e efeitos sobre imóveis e vias a jusante. Devem ser previstos revisão técnica compatível com a complexidade do empreendimento, responsabilidade profissional, inspeções, manutenção, monitoramento e plano de contingência. A proposta já contém disposições geotécnicas, especialmente no art. 111; é necessário garantir critérios objetivos e sua aplicação efetiva antes das intervenções. [3, 5, 17, 18]

4. Parte superior do morro, permeabilidade e recursos hídricos
Os moradores requem proteção específica da vegetação e dos solos naturais na parte superior do morro, com avaliação de sua função na infiltração, na recarga, na regulação do escoamento e na alimentação dos cursos d’água, especialmente da Mutuca. A conexão regional do ribeirão da Mutuca com o ribeirão dos Cristais e, por meio do sistema Água Suja, com o Rio das Velhas está documentada em fontes oficiais. A contribuição de cada vertente do setor deve ser delimitada por levantamento topográfico e estudo hidrológico e hidrogeológico. [20–22]

Pugna-se pelo mapeamento das nascentes, drenagens, divisores de águas, áreas de recarga, vegetação e áreas legalmente protegidas, distinguindo as contribuições para Mutuca, Cristais, Cardoso e demais cursos locais. A proteção das cabeceiras e vertentes deve considerar a bacia a jusante, a qualidade da água, a erosão, o transporte de sedimentos e os efeitos cumulativos da urbanização. O enquadramento de áreas de preservação permanente deverá observar os critérios legais e a caracterização de campo. [19–22]

A taxa de permeabilidade precisa corresponder a desempenho ambiental demonstrável. Solicitam-se a preservação de solo natural efetivamente permeável, limites claros para substituições e a compatibilização dos arts. 150 e 151 com os quadros anexos. Reservatórios de retenção, pavimentos drenantes e coberturas verdes devem ter suas funções avaliadas separadamente; soluções de infiltração precisam ser compatíveis com a estabilidade das encostas. Requer-se, ainda, comprovação de capacidade dos sistemas de abastecimento de água e de coleta e tratamento de esgoto para os cenários de ocupação. [1–5, 22, 30]

Solicita-se esclarecer se a parte superior da Rua Senador Milton Campos recebeu destinação formal para parque ou área de preservação, com apresentação dos atos, plantas e projetos correspondentes. Os moradores propõem que a revisão avalie a proteção desse topo mediante área verde pública de baixa intervenção, compatível com a titularidade e os encargos dos imóveis, com recuperação da vegetação, educação ambiental, manutenção e acesso adequado à capacidade viária local.

5. Destinação de áreas institucionais e de origem pública
A Lei Municipal nº 1.007, de 5 de maio de 1982, autorizou a doação de área municipal ao Centro Educacional de Formação Superior – CEFOS, mantenedor da Faculdade de Direito Milton Campos, para implantação de campus educacional, prevendo reversão em hipóteses de descumprimento, inclusive alteração da finalidade. A Lei nº 1.031, de 5 de novembro de 1982, alterou a área autorizada para 30.000 m². Esses atos exigem exame da escritura, das matrículas e dos atos posteriores para determinar os limites do imóvel e a situação atual dos encargos. [23, 24]

A Lei nº 1.108, de 11 de novembro de 1985, autorizou a doação de 2.973 m² à Associação de Amigos do Autista de Minas Gerais – AMA-MG, para centro de atendimento, com encargos e previsão de reversão. Em 13 de maio de 2026, a Prefeitura identificou o imóvel na Rua Senador Milton Campos e anunciou decisão do TJMG favorável à reversão por descumprimento da finalidade. Requerem-se a delimitação cadastral, os atos de retomada, a situação registral atual e a destinação pública prevista. [26, 33]

A Lei nº 1.445, de 22 de setembro de 1995, autorizou doação ao Grande Oriente de Minas Gerais dos lotes 13 e 14 da quadra C do Vila da Serra, totalizando 5.549 m², para hospital com obrigações de atendimento social. Requer-se identificar a localização atual desses lotes e sua relação com o setor, a formalização da transferência, os atos posteriores e o cumprimento dos encargos. [34]

Solicita-se o esclarecimento individualizado da situação dominial e urbanística dos imóveis vinculados à Faculdade Milton Campos e ao estabelecimento Observatório, ambos na Rua Senador Milton Campos. Quanto ao Observatório, requer seja informado se existe vínculo com doação, concessão ou cessão pública e apresentar o respectivo título, caso existente. Para ambos, requer-se seja identificada propostas, contratos ou autorizações de alienação, alteração de uso, parcelamento, demolição ou implantação de novos empreendimentos. [27, 28]

Solicita-se, ainda, esclarecer a referência histórica ao projeto “Planetário de Minas Gerais”. Publicação de 17 de setembro de 2008 reproduz manifestação de então candidato sobre doação a instituto, recuperação da vegetação e acesso da rede municipal de ensino. Requer-se identificar lei, beneficiário, matrículas, projeto e fiscalização, esclarecer sua eventual ligação com o topo da Rua Senador Milton Campos e informar a implantação, alteração ou cancelamento da destinação. [35]

O exame deve abranger matrículas originárias e atuais, inscrições cadastrais, perímetros georreferenciados, escrituras, desmembramentos, estacionamentos e áreas municipais contíguas, encargos, títulos de ocupação e processos de fiscalização. Devem ser fornecidos os pareceres jurídicos sobre manutenção ou alteração da finalidade e eventual reversão, bem como os estudos de impacto e licenças de intervenções pretendidas.

Os moradores defendem que eventual destinação a empreendimento privado observe integralmente a finalidade e os encargos do título, os atos legais aplicáveis e o interesse coletivo. Requer que a revisão do Plano Diretor não dispense esse exame nem seja utilizada para legitimar mudança de destinação incompatível com obrigações vigentes. A própria Prefeitura divulgou, em maio de 2026, decisão favorável à reversão de uma área doada na mesma rua, referente ao atendimento de pessoas com TEA, evidenciando a relevância municipal da fiscalização dos encargos.  [26]

Os moradores sustentam que qualquer destinação dos imóveis a empreendimentos privados deve observar integralmente a finalidade pública originalmente estabelecida, os encargos e condições constantes dos respectivos títulos jurídicos, bem como os atos normativos aplicáveis e o interesse coletivo que justificou sua afetação. Nesse contexto, requer-se que a revisão do Plano Diretor não afaste nem substitua a necessária análise da situação dominial e das obrigações vinculadas aos imóveis, tampouco seja utilizada como instrumento para legitimar alteração de uso incompatível com restrições, encargos ou condições ainda vigentes. A relevância dessa fiscalização é corroborada pela própria atuação do Município, que divulgou, em maio de 2026, decisão judicial favorável à reversão de área doada localizada na mesma via pública, destinada ao atendimento de pessoas com Transtorno do Espectro Autista (TEA), reafirmando o interesse público na verificação do cumprimento das finalidades e encargos associados aos bens de origem pública. [26]

6. Participação pública e condicionantes efetivas
O Estudo de Impacto de Vizinhança – EIV e o Relatório de Impacto de Circulação – RIC devem avaliar os impactos acumulados no setor. Solicita-se preservar expressamente a audiência pública anterior à decisão nos empreendimentos de impacto, com divulgação dos estudos e ciência dos moradores afetados. A lei atual contém essa exigência; a proposta prevê consulta à vizinhança. Na versão oficial de março de 2026, a simplificação do componente ambiental do EIV foi ampliada, mediante justificativa municipal. Requer-se impedir que a simplificação suprima a análise de efeitos cumulativos, da estabilidade, da drenagem ou da mobilidade. [1, 3, 5, 6]

Requer-se a alteração do art. 248 para estabelecer que obras indispensáveis à segurança, estabilidade, drenagem e funcionamento dos acessos não possam ser substituídas por pagamento ao fundo municipal. Sua execução e comprovação de eficácia devem ocorrer antes da ocupação correspondente. Outras compensações devem ter destinação, cronograma e prestação de contas públicos. [3, 5]

7. Requerimentos finais
Diante do exposto, os moradores requerem:

1. Incorporação integral desta manifestação e dos anexos ao processo de revisão, com resposta técnica individualizada aos pontos apresentados e identificação das alterações acolhidas ou rejeitadas e de seus fundamentos.

2. Disponibilização conjunta e atualizada do texto e dos anexos oficiais, inclusive glossário, com histórico das alterações, cartografia vetorial georreferenciada e identificação dos parâmetros aplicáveis aos imóveis das duas ruas. [30–32]

3. Apresentação de estudo técnico de capacidade de suporte do setor, incluindo cenários de área total construída, unidades, população, viagens, água, esgoto e drenagem, e do estoque de projetos aprovados ainda não implantados; fixação de limites, etapas e indicadores para a ocupação futura.

4. Revisão das exclusões de áreas e dos afastamentos, com demonstração de seus efeitos combinados; avaliação de disciplina territorial específica para as vertentes e acessos do setor, conforme suas condições ambientais e de segurança.

5. Realização e divulgação dos estudos de mobilidade, contingência de acessos, geotecnia, hidrologia e hidrogeologia descritos neste ofício, articulados entre os órgãos competentes, com execução prévia das intervenções essenciais.

6. Fornecimento de inventário georreferenciado das áreas de origem pública no setor, com matrículas, títulos, encargos, destinação e atos de fiscalização ou reversão. Individualizar as áreas vinculadas às doações ao CEFOS e à AMA-MG; esclarecer eventual vínculo público do imóvel do Observatório; e localizar os lotes 13 e 14 da quadra C, objeto da Lei nº 1.445/1995, verificando sua relação com as duas ruas. [23–28, 33, 34]

7. Esclarecimento documental sobre o projeto histórico do Planetário de Minas Gerais e sobre eventual destinação do topo da Rua Senador Milton Campos para parque ou área de preservação, com identificação dos perímetros, beneficiários, encargos ambientais, atos posteriores e situação atual; avaliação de área verde pública no topo, nos termos desta manifestação. [35]

8. Realização de audiência específica com os moradores e demais interessados do setor, em prazo que permita examinar os estudos antes das decisões sobre os parâmetros incidentes na região.

Os pedidos de acesso a informações e documentos deverão ser processados em conformidade com a Lei nº 12.527/2011 (Lei de Acesso à Informação), observados os prazos legais aplicáveis e assegurada a apresentação de justificativa expressa e fundamentada para eventual restrição de acesso, indisponibilidade ou inexistência dos documentos solicitados. Requer-se que todas as respostas, comunicações e documentos decorrentes desta manifestação sejam encaminhados ao endereço e aos contatos oficiais do Condomínio indicados ao final deste expediente. [29]

Os moradores colocam-se à disposição para prestar esclarecimentos adicionais, colaborar com o fornecimento de informações sobre a dinâmica local de circulação e participar das discussões técnicas relacionadas à revisão do Plano Diretor. Espera-se que o processo de revisão resulte na adoção de parâmetros urbanísticos compatíveis com a capacidade de suporte da região e que as exigências de mobilidade, segurança, estabilidade geotécnica e proteção ambiental sejam efetivamente traduzidas em critérios objetivos, mecanismos de controle e compromissos verificáveis, capazes de assegurar o desenvolvimento urbano sustentável e a qualidade de vida da coletividade.

Atenciosamente,

 

Moradores do Setor Norte do Município de Nova Lima, MG

Anexos: I – Quadro comparativo e notas; II – Registro fotográfico; III – Fontes e documentos de referência; IV – Petição Pública dos Moradores do Setor Norte do Município de Nova Lima, MG