Proposta di modifica delle Leggi su Edilizia Convenzionata-Agevolata per uscire dal caos

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Il problema della vendita degli alloggi di edilizia convenzionata soggetti al vincolo sulla determinazione del prezzo massimo di cessione che, raramente, è stato rispettato, almeno nel Comune di Roma, è stato dovuto a:

  • “Un'interpretazione ondivaga, che ha risentito della successione anche ad intervalli di tempo molto brevi, di emendamenti della disciplina legale.” (Frase estratta dalla motivazione della Sentenza della Corte di Cassazione a SS.UU. nr. 18135 del 2015);
  • Mancanza di vigilanza ed errata interpretazione giuridica delle Leggi in vigore degli Uffici addetti di alcuni comuni che, per motivi di cui non è dato sapere, hanno consentito a molti operatori, in fase di prima vendita o assegnazione, ed a molti titolari di tali alloggi, in fase di compravendite successive alla prima, di vendere ad un prezzo di mercato o comunque superiore al vincolo sulla determinazione del prezzo massimo di cessione.

Le conseguenze principali di quanto sopra sono che, in seguito alla citata della Sentenza della Corte di Cassazione a SS.UU. nr. 18135 del 2015:

  • Le compravendite di tutti gli alloggi in questione sono state bloccate fino a quando non otterranno l’Affrancazione dal vincolo di prezzo massimo secondo costosissime procedure scaturite da interpretazioni piuttosto discutibili, se non Contra Legem, approvate da alcuni comuni, in modo per altro non omogeneo da un comune all'altro.
  • Numerosi acquirenti che hanno pagato il loro alloggio ad un prezzo superiore, talvolta anche di centinaia di migliaia di Euro, rispetto a quello massimo di cessione stanno iniziando, entro i termini di prescrizione, azioni legali contro i venditori degli alloggi, con la conseguenza che presto i Tribunali saranno intasati da queste numerosissime cause.

Considerata la situazione ormai fuori controllo ed il fatto che, anche dal punto di vista della moralità pubblica, non è accettabile che una Pubblica Amministrazione possa ricavare incassi di svariati milioni di Euro dagli stessi cittadini che, quando doveva, non ha protetto contro operazioni immobiliari non consentite dalla Legge (spesso a partire dal primo atto di acquisto/assegnazione da costruttore/cooperativa) senza contare le lettere di chiarimento fuorvianti per la  vendita a prezzo di mercato rilasciate dalla stessa Amministrazione Comunale, per mettere sotto controllo questa situazione l’unico modo plausibile è quello di una modifica legislativa con i seguenti obiettivi:

 

  1. Modificare le Leggi in vigore per renderle più chiare, evitando le libere interpretazioni delle Amministrazioni Locali che possono utilizzarle per trovare un modo di “fare cassa”;
  2. Ottenere un’omogeneità delle procedure a livello nazionale, evitando iniquità di trattamento da un Comune all'altro;
  3. Trovare una soluzione del problema con una sorta di “Sanatoria” che, anche se la parola ha un significato deleterio e potrebbe portare ad una riduzione degli incassi di alcune Amministrazioni Comunali, resta la sola via percorribile;
  4. Superare, una volta per tutte, l'assurdo meccanismo del Diritto di Superficie con durata 99 anni, che oltre ad essere ingestibile e "portatore sano di contenziosi", genera una situazione di incertezza nelle famiglie, che non possono considerare il loro immobile (sede dei ricordi affettivi di una vita e pagato con ingenti sacrifici) come la casa della propria famiglia da poter lasciare in eredità a figli e nipoti, e, alla lunga, costituirà anche un inevitabile problema per le future Amministrazioni Comunali che si ritroveranno, alla scadenza della Convenzione, con la responsabilità di gestione di immobili che, negli ultimi anni di validità della Convenzione in Diritto di Superficie, non saranno più oggetto di ristrutturazione da parte dei titolari, che, vedendo avvicinarsi il momento di passaggio automatico della proprietà degli immobili al Comune, non avranno più alcun interesse ad investire il proprio denaro, e, pertanto, invece di entrare in possesso di un bene fino ad allora indisponibile, le Amministrazioni Comunali avranno un problema di decoro urbano da risolvere, con costose ristrutturazioni da effettuare o, peggio, con la demolizione e ricostruzione con fondi di cui non è assicurata la disponibilità.

La modifica legislativa è dettagliata nei due seguenti punti:

A.    Legge basata sull' OdG G14.0.200 presentato al Senato della Repubblica Italiana ed accolto come raccomandazione dal Governo (vedere qui: Ordine del Giorno presentato al Senato ) finalizzata a gestire la transizione, per gli interventi edilizi già realizzati con il vecchio meccanismo del  Diritto di Superficie, ad un meccanismo basato sul Diritto di Proprietà con vincoli a scadenza predeterminata ventennale per evitare speculazioni da parte di acquirenti che avessero acquistato a prezzo agevolato. Nel seguito il dettaglio del citato OdG:

«(Misure di riordino e semplificazione per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e per l'affrancazione nei piani E.R.P. - Disposizioni straordinarie in materia di violazione della disciplina sul prezzo massimo di cessione, a modifica ed integrazione dei commi dal 45 al 50 bis dell'art. 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448)

 1)     I Comuni, su richiesta dei proprietari come individuati dal successivo comma 5, entro 180 giorni dalla domanda, previa verifica della titolarità del diritto, cedono in proprietà le aree comprese nei piani approvati a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167, ovvero delimitate ai sensi dell'articolo 51 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, già concesse in diritto di superficie ai sensi dell'articolo 35, quarto comma, della medesima legge n. 865 del 1971. Le domande di acquisto pervenute prima della approvazione della presente legge da proprietari di alloggi ubicati nelle aree che, con delibera comunale, non siano state escluse dalla possibilità di trasformazione, conservano la loro efficacia, decorrendo il termine dei centottanta giorni dall'entrata in vigore del presente comma.

 2)     Nel caso in cui i Comuni non provvedano alla sottoscrizione della Convenzione di cui al comma 3 entro il termine di 180 giorni di cui al precedente comma 1, si intenderà perfezionato il silenzio-assenso ai sensi dell'art. 20 della legge n. 241/1990. In tale caso il richiedente potrà dare esecuzione alla trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà con le seguenti modalità:

a)     il corrispettivo di cui al comma 6 viene autoliquidato sempre ai sensi del medesimo comma e versato nelle casse comunali; la ricevuta del versamento effettuato sarà consegnata al Notaio che la allegherà all'Atto di cui alla successiva lettera b;

b)     viene sottoscritto apposito Atto unilaterale predisposto dal Notaio sulla base della "Convenzione-tipo" di cui al successivo comma 3;

 c)     il Notaio comunica al Comune l'avvenuta stipula dell'Atto unilaterale e dell'avvenuto pagamento;

 d)     il Comune, entro novanta giorni dalla ricezione della notizia dell'avvenuta stipula dell'Atto unilaterale da parte del Notaio, dovrà verificare la regolarità e congruità dell'operazione di autoliquidazione, dandone comunicazione al richiedente; l'efficacia dell'atto unilaterale è subordinata al buon esito di tale verifica; in assenza di comunicazione da parte del Comune alla scadenza del novantesimo giorno, la verifica si intenderà andata a buon fine.

 3)     Tutte le convenzioni di concessione in diritto di superficie stipulate ai sensi dell'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 e successive modificazioni, e quelle di cessione del diritto di proprietà vincolata stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, possono essere sostituite con la convenzione in piena proprietà di cui all'articolo 18, commi primo, secondo, quarto e quinto, del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. La Convenzione sostitutiva dovrà essere stipulata utilizzando lo schema della "Convenzione-tipo" di cui al comma 1 dell'articolo 18 del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, al ricorrere delle seguenti condizioni:

a)     per una durata di 20 anni diminuita del tempo trascorso fra la data di stipulazione della convenzione che ha accompagnato la concessione del diritto di superficie o la cessione in proprietà delle aree e quella di stipulazione della nuova convenzione;

 b)     in cambio di un corrispettivo, per ogni alloggio edificato, calcolato ai sensi del comma 6.

 Le Regioni, entro novanta giorni dall'entrata in vigore del presente provvedimento, dovranno approvare o adeguare le "Convenzioni-tipo", previste dal comma 1, art. 18 del DPR 380/2001.

 4)     Tutti i vincoli soggettivi ed oggettivi, ivi compresi quelli relativi ai prezzi massimi di cessione e di locazione, relativi alle convenzioni di concessione in diritto di superficie, trasformate in convenzione in piena proprietà ai sensi del precedente comma 3, decadono al momento della decorrenza del termine di venti anni a partire dalla data di stipula della originaria convenzione di concessione di diritto di superficie. Laddove il termine di venti anni sia già decorso alla presentazione della domanda di trasformazione, la decadenza di tutti i vincoli predetti si intenderà avvenuta a partire già dal momento della scadenza del termine ventennale.

 5)     La trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà sulle aree non escluse dai comuni, può avvenire a seguito di richiesta, ai sensi dei commi 1 e 3, da parte dei singoli proprietari degli alloggi e loro pertinenze, per la quota millesimale corrispondente, dietro pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 6.

 6)     Il corrispettivo per la trasformazione delle aree in proprietà di cui al comma precedente è determinato in misura pari al 60 per cento di quello determinato attraverso il valore venale del bene. Il valore venale dell'area è determinato nella misura del 15 per cento del valore minimo dei rilevamenti della banca dati delle quotazioni immobiliari (OMI) resa disponibile dall'Agenzia delle Entrate alla data di presentazione della domanda di trasformazione, avendo riguardo alla tipologia "Abitazioni di tipo economico", per la microzona catastale in cui ricade l'immobile o quella più prossima, sempre alla data della domanda di trasformazione, diviso per il coefficiente di conversione convenzionale da mq a mc pari a 3,2. Il valore come sopra determinato:

-       viene ulteriormente abbattuto in ragione del 20 per cento, laddove le opere di urbanizzazione primaria o secondaria non siano state completamente ultimate secondo le prescrizioni indicate nel DM 1444 del 2/4/1968;

-       deve essere moltiplicato per il volume (mc) dell'intera unità edilizia risultante dalla convenzione originaria (consistenza comparto).

 Dal valore del corrispettivo così determinato verranno dedotti gli oneri di concessione del diritto di superficie e di urbanizzazione, risultanti dalla medesima convenzione originaria, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui è stata stipulata la convenzione originaria e quello risultante alla data della domanda di trasformazione di cui al comma 1 e seguenti. L'importo così determinato viene quindi ripartito secondo i millesimi di proprietà riferiti all'unità immobiliare per la quale viene domandata la trasformazione, parametrati all'intera unità edilizia risultante dalla convenzione. Dal corrispettivo determinato a seguito del riparto millesimale di proprietà, viene dedotto quanto eventualmente già corrisposto in applicazione dei commi 9 e 10 o in applicazione del comma 3, per una precedente procedura di trasformazione non ancora formalizzata, rivalutato sulla base della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese di versamento e quello risultante alla data della domanda di trasformazione di cui al comma 1 e seguenti.

 7)     Il corrispettivo unitario dell'area determinato ai sensi del precedente comma 6 non potrà comunque essere maggiore di quello stabilito dal Comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà (oppure precedentemente trasformate in diritto di proprietà) nello stesso Piano di Zona previa rivalutazione ISTAT alla data di presentazione della richiesta di Trasformazione di cui al comma 1 e seguenti. I comuni possono prevedere ulteriori sconti, agevolazioni e dilazioni di pagamento.

8)     È esclusa in ogni caso la retrocessione, dai comuni ai proprietari degli edifici, di somme già versate da questi ultimi e portate in detrazione secondo quanto previsto al comma 6.

9)     I vincoli oggettivi e soggettivi, nonché quelli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto dì proprietà, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, possono essere rimossi con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato nella percentuale dell'importo risultante dall'applicazione del precedente comma 48, stabilita con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell'economia e delle finanze, previa intesa con la Conferenza unificata ai sensi dell'articolo 3 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281; tale percentuale non potrà comunque essere superiore al 50 per cento e, in ogni caso, dovrà essere ulteriormente ridotta in ragione del coefficiente pari a quanto risultante dividendo il numero di anni residui al ventesimo anno successivo alla stipula della Convenzione originaria, per 20 anni. Sono abrogate tutte le norme contrarie alla presente, con particolare riferimento all'articolo 29, comma 16-undecies, del D.L. 29 dicembre 2011, n. 216, convertito con modificazioni dalla Legge 24 febbraio 2012, n. 14.

10)  La procedura prevista dal comma 9 si applica anche a tutte le convenzioni in Diritto di Proprietà ai sensi articolo 8, commi primo, quarto e quinto della legge 28 gennaio 1977, n. 10 ed a quelle ai sensi dell'articolo 18 del D.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001, incluse quelle di cui al comma 3 e seguenti del presente articolo non ancora scadute, dopo che siano trascorsi almeno dieci anni dalla data della stipula della convenzione originaria. In questi casi, il corrispettivo per la rimozione di tutti i vincoli residui verrà determinato in una percentuale del corrispettivo risultante dall'applicazione del comma 6 stabilita con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell'economia e delle finanze, previa intesa con la Conferenza unificata ai sensi dell'articolo 3 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, comunque non superiore al 2,5 per cento per ciascun anno residuo di durata della convenzione. Alla scadenza della convenzione tutti i vincoli decadono automaticamente.

11)  Entro 120 giorni dall'entrata in vigore della presente legge, i procedimenti previsti dalla normativa vigente che determinano la rimozione del vincolo di Prezzo Massimo di Cessione, secondo le modalità previste dai commi 45 e ss. dell'art. 31 della Legge 23 dicembre 1998, n. 448, possono essere realizzati ed attivati in relazione a tutte le convenzioni stipulate ai sensi dell'art. 35 della Legge 22 ottobre 1971, n. 865 da chiunque vi abbia interesse, il quale ne dovrà sostenere integralmente il peso economico. Sino alla scadenza del predetto termine di 120 giorni, le domande presentate da parte dei soggetti terzi debbono essere considerate in via prioritaria e prevalente rispetto alle analoghe domande già presentate da parte dei singoli proprietari degli immobili di cui al comma 47 dell'art. 31 della Legge 23 dicembre 1998, n. 448 ed ancora pendenti. Trascorso il suddetto termine di 120 giorni, gli attuali singoli proprietari degli immobili di cui al comma 47 dell'art. 31 della Legge 23 dicembre 1998, n. 448, che li abbiano acquistati ad un corrispettivo superiore al Prezzo Massimo di Cessione, potranno fare richiesta al Comune di portare in detrazione dall'importo dovuto per la rimozione del vincolo di Prezzo Massimo di Cessione, la differenza del prezzo pagato in più in sede di compravendita immobiliare rispetto a quello massimo di cessione. Solamente in questi specifici casi, il Comune, accertata la vendita ad un corrispettivo superiore al Prezzo Massimo di Cessione, potrà richiedere un importo fino a due volte il corrispettivo di trasformazione al venditore, in solido con i suoi eventuali danti causa, che a loro volta abbiano violato il Prezzo Massimo di Cessione. Il Comune, accertata la violazione del Prezzo Massimo di Cessione, entro centoventi giorni dalla richiesta del proprietario, dovrà comunicare al richiedente il riconoscimento della detrazione. In mancanza di detta comunicazione, si intenderà perfezionato il silenzio-assenso ai sensi dell'art. 20 della Legge n. 241/1990. La rimozione del vincolo di Prezzo Massimo di Cessione secondo le modalità previste dai precedenti commi 1 e 2 si intende perfezionata a partire dalla stipula della convenzione di cui all'art. 35 della Legge 22 ottobre 1971, n. 865. La differenza tra il prezzo versato in sede di compravendita ed il Prezzo Massimo di Cessione non è ripetibile da parte di chi ha acquistato in violazione di tale vincolo, laddove questo sia stato rimosso, ai sensi dei precedenti commi 1 e 2, su iniziativa di un soggetto terzo che ne abbia sostenuto economicamente la spesa oppure in virtù della detrazione riconosciuta dal Comune.

12)  Tutti i corrispettivi acquisiti dai Comuni ai sensi dei commi 1 e 10 del presente articolo saranno destinati al completamento delle opere di urbanizzazione primarie e secondarie riferite e relative alle aree indicate dal citato comma 1. Le eventuali eccedenze rimangono nella piena e libera disponibilità dei Comuni.».

B.    Modifica dell'articolo 18 del DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, finalizzata a concentrare in un singolo articolo di Legge tutta l'Edilizia Convenzionata/Agevolata, eliminando duplicazioni con l'art. 35 della Legge 865/1971 tramite ABROGAZIONE di tale articolo, al fine di eliminare il meccanismo ingestibile del Diritto di Superficie, lasciando solo il meccanismo del Diritto di Proprietà con vincoli di durata ventennale per evitare speculazioni. Nel dettaglio la proposta è la seguente:

 

1)     Sostituire la lettera (d) del comma 1 come segue: “d) la durata di validità della convenzione pari a 20 anni. I vincoli relativi al prezzo massimo di cessione e del canone massimo di locazione hanno la stessa durata della convenzione, salva la loro decadenza anticipata derivante dalla stipula di eventuali convenzioni integrative di “Affrancazione” dai vincoli convenzionali, ai sensi del comma 49-ter dell’art. 31 della Legge 448/1998 e sue modifiche ed integrazioni. I criteri per la revisione periodica del prezzo massimo di cessione e del canone di locazione dovranno mantenere inalterata nel tempo, per quanto possibile, la differenza percentuale iniziale esistente fra prezzo convenzionale e prezzo di mercato. Il prezzo massimo di cessione dovrà valere anche come promessa irrevocabile a vantaggio degli aventi causa del concessionario, per la prima vendita o assegnazione, e di tutti i successivi aventi causa, per le compravendite successive. I vincoli relativi al prezzo massimo di cessione e di locazione hanno la stessa durata della convenzione, salva la loro decadenza anticipata derivante dalla stipula di eventuali convenzioni integrative di “Affrancazione” dai vincoli convenzionali, ai sensi dell’art. 31 della Legge 448/1998 e sue modifiche ed integrazioni.

2)     Aggiungere i seguenti commi:

6. È abrogato l’articolo 35 della Legge 22 ottobre 1971, n. 865, e le disposizioni di tale articolo sono sostituite dalle norme di cui al presente articolo,

7. Le aree comprese nei piani approvati a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167, sono espropriate dai comuni o dai loro consorzi.

8. Le aree di cui al settimo comma, destinate alla costruzione di case economiche e popolari, sono cedute in proprietà a cooperative edilizie e loro consorzi, ad imprese di costruzione e loro consorzi ed ai singoli, con preferenza per i proprietari espropriati ai sensi della presente legge sempre che questi abbiano i requisiti previsti

dalle vigenti disposizioni per l'assegnazione di alloggi di edilizia agevolata.

9. L'istanza per ottenere la cessione in proprietà è diretta al sindaco o al presidente del consorzio. Tra più istanze concorrenti è data la preferenza a quelle presentate da enti pubblici istituzionalmente operanti nel settore della edilizia economica e popolare e da cooperative edilizie a proprietà indivisa.

10. La cessione è deliberata dal consiglio comunale o dall'assemblea del consorzio. Contestualmente all'atto della cessione della proprietà dell'area, tra il comune, o il consorzio, e il cessionario, viene stipulata una convenzione per atto pubblico conforme alla convenzione-tipo, con l'osservanza delle disposizioni di cui al primo comma di questo articolo, la quale, oltre a quanto stabilito da tali disposizioni, deve prevedere:

a) gli elementi progettuali degli edifici da costruire e le modalità del controllo sulla loro costruzione;

b) i termini di inizio e di ultimazione degli edifici e delle opere di urbanizzazione;

c) le sanzioni a carico del cessionario per l'inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione ed i casi di maggior gravità in cui tale inosservanza comporti la risoluzione dell'atto di cessione.

d) il corrispettivo della cessione e le modalità del relativo versamento, determinati dalla delibera comunale di cessione con l'applicazione dei criteri previsti dal sedicesimo comma;

e) il corrispettivo delle opere di urbanizzazione da realizzare a cura del comune o del consorzio, ovvero, qualora dette opere vengano eseguite a cura e spese del cessionario, le relative garanzie finanziarie, gli elementi progettuali delle opere da eseguire e le modalità del controllo sulla loro esecuzione, nonché i criteri e le modalità per il loro trasferimento ai comuni od ai consorzi.

11. Le disposizioni del precedente comma non si applicano quando l'oggetto della cessione sia costituito dalla realizzazione di impianti e servizi pubblici ad enti pubblici.

12. Le sanzioni ed i casi di cui alla lettera c) del decimo comma dovranno essere preventivamente deliberati dal consiglio comunale o dall'assemblea del consorzio e dovranno essere gli stessi per tutte le convenzioni.

13. Chiunque, in virtu' del possesso dei requisiti richiesti per l'assegnazione di alloggio economico o popolare, abbia ottenuto la proprietà dell'area e dell'alloggio su di essa costruito, non può ottenere altro alloggio in proprietà dalle amministrazioni o dagli enti indicati nel presente articolo o comunque costruiti con il contributo o con il concorso dello Stato a norma dell'articolo 17 del decreto del Presidente della Repubblica 17 gennaio 1959, n. 2.

14. Qualora per un immobile oggetto di un intervento di recupero sia stato, in qualunque forma, concesso, per altro titolo, un contributo da parte dello Stato o delle regioni, può essere attribuita l'agevolazione per il recupero stesso soltanto se, alla data di concessione di quest'ultima, gli effetti della predetta contribuzione siano già esauriti.

15. I comuni per i quali non sia intervenuta la dichiarazione di dissesto finanziario ed i loro consorzi possono, nella convenzione, stabilire a favore degli enti, delle imprese di costruzione e loro consorzi e delle cooperative edilizie e loro consorzi, che costruiscono alloggi da concedere in locazione per un periodo non inferiore a quindici anni, condizioni particolari per quanto riguarda il corrispettivo della cessione e gli oneri relativi alle opere di urbanizzazione.

16. I corrispettivi della cessione in proprietà devono, nel loro insieme, assicurare la copertura delle spese sostenute dal comune o dal consorzio per l'acquisizione delle aree comprese in ciascun piano approvato a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167; il versamento dei corrispettivi di cessione può essere dilazionato in un massimo di 15 annualità, di importo costante o crescente, ad un tasso annuo non superiore alla media mensile dei rendimenti lordi dei titoli pubblici soggetti a tassazione (Rendistato) accertata dalla Banca d'Italia per il secondo mese precedente a quello di stipulazione della convenzione di cui al decimo comma. Il corrispettivo delle opere di urbanizzazione, è determinato in misura pari al costo di realizzazione in proporzione al volume edificabile entro il limite di quanto dovuto ai sensi di questo DPR, e successive modificazioni.

 



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