PETIZIONE CHIUSA

COMPENSO ESPERTO STIMATORE-ABROGAZIONE DELL'ART. 161

Questa petizione aveva 1.069 sostenitori


All’Ecc.ma CAMERA DEI DEPUTATI

All.'Ecc.mo SENATO DELLA REPUBBLICA

 Al Ch.mo MINISTRO DELLA GIUSTIZIA On. Andrea Orlando

Al Ch.mo MINISTRO DELL'ECONOMIA Dott. Pier Carlo Padoan

OGGETTO: ABROGAZIONE DELL'ART. 161 CO. 3 D.A. C.P.C. INTRODOTTO DAL D.L. 83/2015 CONV. CON L. 132/2015

La disposizione in oggetto, introdotta nel 2015, prevede che "il compenso dell'esperto e dello stimatore nominato dal giudice o dall'ufficiale giudiziario è calcolato sulla base del prezzo ricavato dalla vendita. Prima della vendita non possono essere liquidati acconti in misura superiore al cinquanta per cento del compenso calcolato sul valore di stima".

Si ritiene tale disposizione penalizzante per gli esperti stimatori delle esecuzioni immobiliari, inopportuna dal punto di vista dell'efficienza delle procedure di espropriazione forzata immobiliare, ingiusta sotto il profilo giuridico.

Per tale motivo ci si permette di chiedere alle SS.VV. Ill.me l'abrogazione del co. 2 dell'art. 161 d.a. c.p.c., non senza rammentare che una tale abrogazione era già stata prevista nel d..d.l. di conversione del d.l. 83/2015, abrogazione poi purtroppo non confermata nel testo definitivo della l. 132/2015.

In breve, le ragioni della richiesta.

Si è detto innanzitutto che la norma è fortemente penalizzante per gli esperti stimatori delle esecuzioni immobiliari.

Deve infatti tenersi conto che l'esperto stimatore svolge un'attività laboriosa e complessa, ma a sua volta fondamentale nell'economia di una procedura esecutiva, non limitata alla mera stima degli immobili pignorati, ma comprensiva di tutta una serie di altre indagini, a volte molto complesse, la cui finalità è quella di restituire alle parti della procedura, ma anche e soprattutto ai possibili interessati all'acquisto, una descrizione completa dello stato di fatto e di diritto dell'immobile.

Le attività dell'esperto e i contenuti della perizia sono minuziosamente elencati dall'art. 568 c.p.c. e dall'art. 173 bis d.a. c.p.c., ma va tenuto conto che essi sono poi spesso arricchiti dai quesiti dei giudici dell'esecuzione, che sovente richiedono ulteriori indagini, sempre volte ad ottenere una completa radiografia dei beni, a tutto vantaggio degli aggiudicatari.

Solo per citare alcuni adempimenti, l'esperto deve innanzitutto procedere al controllo della regolarità e completezza della documentazione in atti (attività che richiede spesso l'acquisizione di competenze giuridiche ulteriori rispetto a quelle tecniche tipiche della categoria), dello stato di occupazione del bene e dei relativi titoli occupativi, se opponibili o meno alla procedura, dei diritti e vincoli che rimarranno a carico dell'aggiudicatario e di quelli che saranno cancellati, dei vincoli e oneri condominiali,  comprese le spese condominiali arretrate, della presenza di usi civici,  di irregolarità catastali e abusi edilizi, compreso il giudizio sulla relativa sanabilità o condonabilità.

Oltre a tutto ciò vi è ovviamente la stima dell'immobile, in ordine alla quale non può che rimarcarsi come, oggi, essa vada effettuata in base agli I.V.S. (International Valuation Standards), disciplinati da normative precise e complesse, quali le norme UNI 10839-1:1999 e 10839-2:1999, nonchè UNI 11558:2014 e UNI ISO 17024 del 2912.2014 , la circolare 263/2006 della Banca d'Italia (in recepimento delle dirett. 2006/48/CE e 2006/49/CE),  le linee guida ABI, ecc.

Per comprendere l'importanza di saper maneggiare questo complesso apparato di norme e regole tecniche, si consideri non solo la fonte europea da cui promanano, ma anche che esse hanno introdotto una figura professionale nuova fino ad oggi sconosciuta, quella dell'esperto "valutatore immobiliare" (cfr UNI ISO 17024). Una figura quindi che ha ottenuto uno specifico riconoscimento, alla luce della specializzazione che le si richiede.

Appare quindi del tutto irragionevole e penalizzante per tali figure, fortemente professionalizzate, quali quelle che oggi si cercano e che operano nel settore delle stime delle esecuzioni immobiliari, prevedere di parametrare la stima al prezzo finale di vendita e concedere, prima della vendita stessa, solo un acconto del 50% sul compenso.

Il tutto dopo che già le altre voci del compenso dell'esperto stimatore, quelle non collegate alla stima, ma alle altre indagini di cui sopra si è detto, disciplinate dal d.m. 182/2002, scontano una inadeguatezza derivante dalla mancata revisione triennale prevista dall'art. 50 d.p.r. 115/2002, mai applicato (il tutto quando, al contrario, i compensi dei delegati alle vendite di cui all'art. 591 bis c.p.c. sono stati recentemente rivisti, con d.m. 227/2015, in modo da assicurarne la remuneratività).

La stima viene insomma oggi condotta sulla scorta di criteri e regole tecnico-scientifiche, complesse, che richiedono figure professionali per essere padroneggiate.

Parametrare il compenso al valore di vendita, anziché di stima, come è sempre stato, appare quindi penalizzante e ingiusto, anche perché, come è facile intuire, il prezzo finale di vendita all'asta di un immobile può dipendere da moltissime variabili, indipendenti dalla stima, non ultima la crisi del mercato immobiliare, ma anche politiche edilizie dei Comuni, fenomeni migratori, ecc.

Insomma, la stima fatta con gli I.V.S., come oggi si chiede, è una stima scientifica, la migliore che si possa ottenere, ma essa non può e non potrà mai dare la garanzia che si venderà l'immobile all'asta a quel valore, perchè le vendite all'asta non sono vendite in condizioni di libero mercato (che già soffrono della crisi di questi anni), ma vendite forzate, dove il creditore ha fretta di vendere (e quindi anche a ribasso) e gli interessati vogliono fare l'affare (quando non speculare).

Anzi, lo stesso d.l. 83/2015, che ha introdotto la disposizione di cui si chiede l'abrogazione, ha novellato l'art. 572 c.p.c., prevedendo che all'asta possano essere presentate offerte più basse, fino al 25%, del prezzo base. Col che è già certificato ex lege che non si venderà mai al valore di stima e che il compenso non potrà mai essere a questa parametrato.

Venendo all'aspetto della inopportunità della norma, nell'economia generale delle vendite forzate, della tutela dei creditori e, quindi, in definitiva, del mercato, anche dei non performing loans, devesi rilevare che una perizia a regola d'arte (che, come visto, richiede un notevole impegno e professionalità) è il miglior presupposto per una rapida ed efficiente collocazione del bene sul mercato, ma, ovviamente, un prodotto ben confezionato richiede anche di non essere sottopagato.

Partendo dalle statistiche, i dati di Enforcing Contracts, della Banca Mondiale (che ci vede al 111mo posto nel ranking degli stati esaminati) dicono che, per recuperare un credito, ci vogliono in media 1120 giorni (con picchi negativi di 2022), con costi medi del 23,1%, con un valore medio di realizzo intorno al 54% (dato tratto dal Paper della Banca d'Italia "la gestione dei crediti deteriorati" n. 311 del febbraio 2016). Le statistiche dicono che, in media, si vende alla terza, quarta asta.

Per porre rimedio a questa situazione il legislatore, fin dal d.l. 132/2014, ma ancor più con i più recenti d.l. 83/2015 e 59/2016, ha operato in due direzioni (per rimanere nell'ambito delle esecuzioni immobiliari e lasciando da parte le nuove forme di esecuzione self executing di cui agli artt. 48 bis t.u.b., art. 1 d.l. 59/2016 convertito con l. 119/2016, art. 120 quinquesdecies t.u.b.): affidabilità e convenienza delle procedure.

Quanto alla convenienza, un deciso stimolo ad una ripresa del mercato delle aste è avvenuto con la novella dell'art. 571 co. 2 c.p.c., già citata, che oggi prevede che  "l'offerta non è efficace...se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito nell'ordinanza...".

E' quindi oggi consentito, nelle vendite all'asta, offrire per l'acquisto di un immobile un prezzo inferiore del 25% rispetto a quello posto a base d'asta.

La spiegazione di tale scelta legislativa, che a prima vista potrebbe apparire discutibile e incentivare svalutazione e speculazione, è in realtà assai semplice e ben comprensibile a qualunque operatore professionale del credito (non si dimentichi che la stragrande maggioranza delle procedure di esecuzione immobiliare è avviata da banche, soprattutto per mutui fondiari): per un operatore professionale non è tanto importante quanto si recupera, ma quando si recupera.

L'operatore professionale del credito cioè, a differenza del privato (che ha interesse a recuperare il massimo del proprio credito, per volgerlo al consumo), è ben disposto a sopportare qualche costo in più e a ricavare un pò di meno, purché si venda in fretta (a tale ratio si ispira l'art. 41 t.u.b., c.d. privilegio processuale del creditore fondiario), perché quanto viene perso in costi o minori ricavi viene tosto recuperato reinvestendo le somme.

La possibilità di effettuare offerte ribassate si ispira proprio a questa logica (sperando poi magari di recuperare parte del prezzo con la gara tra gli offerenti e i relativi rilanci).

Ma la mera convenienza degli acquisti all'asta non basta, occorre anche l'affidabilità degli acquisti.

A tal fine è necessario da un lato rendere inattaccabile l'aggiudicazione, che non può dipendere da vizi della procedura o discussioni tra creditori o tra creditore e debitore (si veda a tal fine l'art. 2929 c.c., l'art. 187 bis d.a. cpc, Cass. SS.UU. 21110/2012); dall'altro far sì che, una volta acquistato il bene, l'aggiudicatario non si trovi davanti a sorprese, vizi, abusi, difformità urbanistiche e catastali, consistenze, ecc.

Proprio a questo è rivolta la perizia di stima, a restituire agli interessati una radiografia completa del bene, sia dal punto di vista materiale, sia dal punto di vista giuridico.

La procedura insomma, non deve vendere problemi, ma vendere chiavi in mano, l'aggiudicatario deve sapere esattamente cosa compra e non trovarsi di fronte a sorprese, alle quali tra l'altro, per via delle stringenti regole della disciplina delle vendite all'asta (assenza di garanzia per vizi, art. 2922 c.c.) a volte non potrebbe neppure porre rimedio.

Si vuole insomma che il mercato delle aste dia al pubblico quelle garanzie che nessuna vendita privata potrebbe dare.

Per questo motivo, ancora con il d.l. 83/2015, il legislatore ha aggiunto 3 nuovi numeri all'art. 173 bis d.a. cpc, la norma, come visto, che detta i contenuti della perizia di stima, imponendo all'esperto stimatore tre nuovi tipi di indagini: sulla situazione condominiale, sulla situazione urbanistico-edilizia, sull'esistenza di usi civici.

E' paradossale che, nel mentre il legislatore appesantiva i compiti dell'esperto stimatore con le predette nuove indagini, dall'altra parte gli si incideva, in peius, sul compenso.

Ma, a parte questo paradosso, alla luce di quanto sopra esposto, dovrebbe apparire chiaro il perché una perizia sottopagata potrebbe impattare negativamente sul sistema dell'affidabilità delle vendite all'asta: da sempre la qualità dell'opera professionale è direttamente proporzionale all'entità del compenso.

E se può serenamente accettarsi, con Cass. 18070/2012, che vi sia un bilanciamento tra la natura pubblicistica dell'incarico svolto dall'esperto e le pretese economiche di quest'ultimo, non può accettarsi che la relativa opera sia svilita e sottopagata, come oggi avviene alla luce dell'applicazione dell'art. 161 co. 3 d.a. cpc.

Una perizia inadeguata si tradurrà in problemi per l'aggiudicatario e, alla lunga, impatterà negativamente sul sistema delle aste, screditandolo presso il pubblico.

Infine, come detto, la norma appare anche ingiusta.

Su questo punto però, per non tediare ulteriormente, si rinvia ai motivi di illegittimità costituzionale sollevati dal Tribunale di Vicenza, con ordinanza del 16.02.2016, primo fra tutti la sostanziale imprevedibilità del prezzo finale di aggiudicazione e la disparità di trattamento con altre stime giudiziali (ad es. quelle effettuate nei fallimenti, ma anche quelle che verranno effettuate ai sensi del nuovo art. 120 quinquesdecies t.u.b. e art. 48 bis t.u.b.).

(Si veda documento allegato e link di seguito riportato http://www.altalex.com/documents/news/2016/06/20/esperto-stimatore-liquidazione-compensi

In conclusione, alla luce di quanto sopra esposto, si chiede alle SS.VV. Ill.me, ciascuna per quanto di Sua competenza, di voler intervenire sulla norma censurata, già in sede di conversione del d.l. 244/2016 (c.d. milleproroghe).

Con rispettosa osservanza.

 Arch. Michela Marchi



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