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Petitioning Ministro de Hacienda y Administraciones Públicas Sr. Cristobal Montoro Romero

MINISTERIO DE HACIENDA: Declarar exenta la ganancia al vender o entregar tu casa por no poder pagar la hipoteca.


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Desde el comienzo de la crisis en los servicios de ayuda de Renta (programa Padre) los funcionarios de la Agencia Tributaria estamos detectando un caso bastante dramático para el contribuyente, sobre el que creemos que habría que establecer una reforma.

Se trata de contribuyentes que como consecuencia de al situación económica no pueden asumir el pago de la hipoteca. Si tienen suerte, llegan a un acuerdo con el banco para que éste se quede con la vivienda por el importe de la deuda que tienen contraída: es lo que se conoce como dación en pago. También puede ocurrir que no exista acuerdo, por lo que el deudor entra en mora, iniciándose el mecanismo de embargo, posterior subasta del bien y desahucio.

Dejando a un lado la conveniencia de legislar para que en todos los casos se produzca la dación en pago, en los casos de que esto ocurra, al ex propietario le queda todavía una última estación de penitencia… cumplir con el fisco.

La burbuja inmobiliaria ha provocado que los ciudadanos se hayan financiado usando como garantía su vivienda. Posteriormente, cuando la crisis hizo su aparición son muchos los que pidieron ampliación del préstamo hipotecario para intentar salvar su negocio, o los que, ante la negativa de los bancos a renovar pólizas de crédito, echaron mano de su vivienda o la de sus padres o hermanos para garantizar el préstamo que pusiera a salvo negocios y patrimonios.

Cuando al final, como consecuencia del agravamiento de la crisis, el contribuyente no puede hacer frente a los pagos del préstamo, no le queda más remedio que vender su casa al banco dónde tiene la deuda; éste lo valora por el importe de la deuda viva (capital pendiente, más letras impagadas, más recargos, etc.). Y cuando el valor de adquisición es bajo –sobre todo si se adquirió hace tiempo- se produce una ganancia patrimonial por la venta de su vivienda habitual.

Un ejemplo: Una pareja compra una vivienda por 60.000 €, pidiendo un préstamo por 60.000 €. En los años buenos y cuando el capital pendiente es de 40.000 €, amplían el préstamo en 75.000 €, dinero para montar un negocio. Viene la crisis y tienen que cerrar el negocio: Uno de los dos se queda en paro y con, digamos, 100.000 € de capital pendiente de pagar del préstamo. Al no poder hacer frente a los pagos, deciden vender la casa. Al no encontrar vendedor, consiguen que el banco se quede con la vivienda por los 100.000€ que deben. Como consecuencia de la operación, obtienen una ganancia patrimonial de 40.000 € (100.000 menos los 60.000 € que les costó cuando la compraron), por la que tienen que pagar por la ganancia en el año 2012 10.800 € que no tienen.

Aunque técnicamente es una ganancia patrimonial de libro (para el contribuyente se produce una variación patrimonial positiva), hacer pagar a alguien que no tiene dinero y que además ha sufrido una fuerte disminución de sus ingresos, nos parece una barbaridad. Además es poco práctico: los servicios de control de la administración podrán fácilmente practicar la liquidación en el caso de que el contribuyente no lo declare, pero la dependencia de recaudación iniciará un sinfín de actuaciones para al final no poder cobrar nada. Son recursos que se pueden dedicar a tareas más productivas.

Por ello se hace la siguiente propuesta:

 

Letter to
Ministro de Hacienda y Administraciones Públicas Sr. Cristobal Montoro Romero
Sr. Ministro:

Para los casos en los que el contribuyente, por circunstancias objetivas que provoquen una merma radical en sus ingresos y genere una ganancia patrimonial por la venta de su vivienda habitual para cancelar la deuda hipotecaria, y no teniendo otro inmueble ni otros bienes, solicitamos que se aplique una exención de dicha ganancia al igual que se aplica en los casos de reinversión por adquisición de la vivienda habitual, modulando la ganancia en función del dinero que efectivamente vaya a sus manos, como se hace en el cálculo de la citada exención por reinversión de la ganancia por la venta de su vivienda habitual.

Para ello sólo hay que modificar el artículo 38 de la Ley del IRPF, añadiendo un nuevo apartado, en una redacción similar a la que a continuación se propone:

“Artículo 38. Reinversión en los supuestos de transmisión de vivienda habitual [y en los casos en que la transmisión tenga por objeto cancelar la deuda hipotecaria de dicho inmueble].


1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
[Nuevo apartado]
[2. También podrán excluirse las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que dicho inmueble sea la única propiedad del contribuyente y sólo en el caso de que el dinero obtenido por la venta se haya destinado a cancelar la deuda hipotecaria vinculada a dicho inmueble.
En el caso de que la deuda liquidada fuera inferior al total obtenido de la transmisión, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que se corresponda con la cantidad efectivamente destinada a la cancelación de la deuda.]”

Reglamentariamente se arbitrarán las causas objetivas necesarias para cumplir con la exención, que deberían incorporar cuestiones como que se posea únicamente el inmueble transmitido, el nivel de renta, la situación patrimonial de la unidad familiar y la documentación que deberá obrar en poder del contribuyente para aplicar este beneficio fiscal.

Creemos que esta medida permitirá que una situación de por sí ya dura para muchas familias, no se acentúe por la actuación de la agencia tributaria en aplicación de la normativa actualmente vigente.

Gracias.