PROPUESTA PARA CATEGORIZACIÓN DE TRÁMITE SOLICITUD PERMISO DE EDIFICACIÓN

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PROPUESTA PARA CATEGORIZACIÓN DE TRÁMITES SOLICITUD  PERMISO DE EDIFICACIÓN

1.- DIAGNOSTICO

NI “GRANDES EMPRESARIOS” NI “PEREJIL SRL”

Es sabido que Rosario es uno de los más arraigados ejemplos de inversión y crecimiento de desarrollos inmobiliarios. Por distintos motivos e impulsados por diversas medidas y complejidades económicas, de manera casi ininterrumpida, nuestra ciudad se ha convertido en la convergencia de un gran número de inversiones inmobiliarias, pequeñas y grandes. –

La ciudad está regida por un código urbano que estratifica la ciudad. Esto es: al poseer sectores con marcadas desigualdades en las posibilidades de desarrollo inmobiliario, también son desiguales las empresas desarrollistas y los inversores interesados en dichos diferentes sectores.-

En consecuencia a ésta estratificación de la forma y de las posibilidades numéricas de desarrollo, los tiempos de ejecución de las obras, por obviedad, también son distintos y estratificados.-

Actualmente el trámite de solicitud de permiso de edificación, a los efectos de construir desde cero un emprendimiento inmobiliario cualquiera, requiere de un total de entre 14 (catorce) y 20 (veinte) documentos a presentar, sin importar si se trata de un pequeño edificio de 8 unidades, desarrollado por uno o dos arquitectos que las más de las veces actúan solos (sin dibujantes ni administrativos ni gestores) o de un gran emprendimiento de 70 viviendas, desarrollados por grandes grupos fiduciarios, con financiación externa, con posibilidad de tercerizar proyecto y gestión del trámite y que en general, tercerizan también la ejecución en un sin número de pequeñas empresas constructoras.-

La zona de la Facultad de Medicina, por ejemplo: Barrios Luis Agote, Pichincha, Etchesortu, la zona del H.E.C.A. y todas las zonas cercanas a las facultades, hoy en pleno auge gracias al arribo de cientos de estudiantes extranjeros, se emplaza en gran medida en las zonas AT-2 Y AT-3, con sus correspondientes posibilidades constructivas. Los plazos de obra son en promedio de 18 meses y los trámites para iniciar la construcción son en promedio y con suerte, de 6 meses.-

No es lo mismo un departamento en un AT-1 que uno en un AT-2 o AT-3.-

No son lo mismo las empresas desarrollistas ni los precios de la tierra.-

No son los mismos inversores ni lo es su capacidad de compra.-

No es el mismo usuario. No es lo mismo.-

2.- EL TRÁMITE

Para simplificar la lectura de nuestra propuesta, analizamos todo el trámite, documento a documento. En algunos se acuerda con su necesidad y en otros, proponemos su modificación o la eliminación.-

1.- CERTIFICADO URBANÍSTICO. Este trámite es necesario y vinculante.-

2.- PLANOS. Todos necesarios. Deberían incluirse los planos de obras sanitarias y eléctricas.-

3.- CERTIFICACIÓN DE APORTES PRELIMINARES. Se endeuda de inmediato al profesional con su Colegio, sin saber si el Proyecto se va a aprobar. Podría pedirse luego de la Aprobación del Proyecto (Teoría de la novia virgen que más adelante explicamos).-

4.- LIQUIDACIÓN TASA REVISIÓN DE PLANOS. Podría pedirse luego de la Aprobación del Proyecto (Teoría de la novia virgen).-

5.- CERTIFICACIÓN CATASTRAL DE EDIFICACIÓN. La Muni ofrece un Catastral Provisorio con el que se puede comenzar la obra, demostrando la titularidad mediante la escritura traslativa de dominio. El catastral provisorio es bastante rápido, podría resolverse totalmente online.-

6.- VISACION FINAL DE CERTIFICADO DE VERIFICACION DE LÍMITES Y AMOJONAMIENTO. Cuando se realiza la verificación de límites, opcionalmente se puede hacer el trámite urgente sin que pase por la Muni. Debería habilitarse un trámite urgente para la corrección del plano de mensura de estado parcelario, destinado a escriturar.-

7.- COPIA DEL PERMISO ANTERIOR. El trámite lo piden sólo en caso de ampliación, pero en la práctica, lo piden siempre. Debería pedirse sólo en caso de ampliación.-

8.- LIBRE DEUDA DEL TGI. Hay que poner el TGI al día para comenzar una construcción. Debería poder realizarse un plan de pago, cuya primer cuota tenga vencimiento a partir de la otorgación del Permiso. (Entraría también en la Teoría de la novia virgen).-

9.- CONSTATACION DE LINDEROS. La Muni quiere tener una certificación notarial del estado de las medianeras. La Muni no condiciona la habilitación de una obra en función del estado de la medianera. Tampoco se hace cargo de conflictos entre vecinos respecto del ESTADO DE LAS MEDIANERAS. Además, el escribano puede asentar en el acta de constatación que un vecino no se encuentra en el domicilio, de manera que éste trámite carece de absoluto sentido a los efectos del Permiso de Edificación.-

10.- DECLARACIÓN JURADA DE LITORAL GAS. Es una declaración jurada que compromete al comitente a tomar conocimiento de las regulaciones actuales de Litoral Gas. Esto no debería ser exigible al propietario ni la Municipalidad puede deslindarse de su responsabilidad de controlar a la empresa proveedora del servicio con la sóla firma de éste formulario en carácter de declaración jurada. Litoral Gas tiene su propio sistema de aprobación de las instalaciones y es quien debería conocer y autorizar el estado de las mismas. De hecho, no hay gas si Litoral Gas no lo provee, con lo que este formulario es redundante al existir todo un proceso de aprobación y verificación de las obras de instalación de gas por parte de la empresa proveedora del Servicio. Es deber de la Muni controlar a la empresa y no al usuario.-

11.- DECLARACIÓN JURADA DE ORIGEN DE FONDOS. Todo fiduciario o constructor o desarrollista, es agente de información de la UIF y debe declarar a su tiempo las participaciones de los inversores en el AFIP. Podría presentarse un permiso y luego venderse el proyecto con el terreno. Es decir: el Permiso de Edificación no garantiza que se comience una obra. Este formulario carece de sentido.-

12.- CERTIFICACIÓN DE LÍMITE DE TRAMO DE COMPLETAMIENTO. Este certificado es necesario.-

13.- PROYECTO REGULADOR DE DESAGÜES PLUVIALES. Necesario, pero hay que categorizarlo y plantear aún mayores exigencias de sustentabilidad para quienes superan ampliamente los 500 metros que plantea el requerimiento.-

14. CERTIFICACIÓN DE FACTIBILIDAD DE LA EPE. Necesario, pero hay que categorizarlo y plantear aún mayores exigencias de sustentabilidad en relación al consumo (y no a los metros).-

15.- CONTRIBUCIÓN POR APROVECHAMIENTO EXCEPTIVO DE ALTURA. Es condición para presentar el Permiso. Debería comenzar a abonarse una vez otorgado el Permiso de Edificación. (Teoría de la novia virgen).-

16.- NUMERACIÓN OFICIAL. Es un certificado que identifica el número exacto de domicilio en relación a la posición de la puerta. Esto es totalmente innecesario a los efectos de la presentación del permiso por dos motivos: el primero es que en las obras no hay puerta. Con lo cual, podría seguir utilizándose el número que corresponde según escritura o TGI; y el segundo es que la posición de la puerta puede cambiar durante la obra, con lo cual debería solicitarse con el final de obra. Este trámite era importante cuando no había otra forma posible de comunicación, con lo que quedó obsoleto.-

17.- CERTIFICADO DE ASPECTOS HIGROTERMICOS Y EFICIENCIA ENERGÉTICA. Este trámite sí está categorizado, pero está completamente condicionado por la forma en que la Muni propone su resolución, sin darle la posibilidad al profesional de resolver un cálculo energético y una respuesta a ésta exigencia según una solución propia, habida cuenta de que el profesional, en el caso de los arquitectos, está debidamente capacitado y habilitado para realizarlo.-

Toda la mecánica de implementación es objetable, pero merece una propuesta distinta y en conjunción con todo el resto de las medidas para lograr edificios más sustentables.-

18.- LIBRE DE USO Y AFECTACIÓN. Necesario.-

19.- CONSTANCIA DE CONFORMIDAD DE CONDÓMINOS. Necesario.-

20.- PERMISO DE DEMOLICIÓN. Este trámite no debería ser exigible a los efectos del otorgamiento del Permiso de Edificación, sino en conjunto con éste. Es decir: el Permiso de Demolición (que es un trámite sencillo) debería presentarse con el Permiso de Edificación (en el mismo expediente) cuando se trate de obra nueva en los casos de sustitución.

 

LA PROPUESTA

En virtud de lo expuesto en las páginas anteriores, proponemos se realice una

CATEGORIZACION DEL PERMISO DE EDIFICACIÓN.

Primero: postergar para después del otorgamiento del P.E. los siguientes documentos:

  • Planos de Obras Sanitarias, de Estructura y Eléctricas. Ninguno de los dos Colegios (ni el de Arquitectura ni el de Ingeniería) son visadores municipales. Con lo cual, la responsabilidad del cálculo estructural queda a cargo del Profesional. Si la Municipalidad no se responsabiliza sobre las estructuras, no tiene sentido pedir los cálculos a los efectos del Permiso de Edificación. La Muni sólo controla los aspectos de Código, con lo que con el Plano de Arquitectura debería ser suficiente, pudiendo incorporarse el resto de la  planimetría luego.
  • Constatación de Linderos. Debería eliminarse su requerimiento.
  • Documentos que entran dentro de la “Teoría De la Novia Virgen”: Tanto el Certificado de Aportes Porfesionales, el libre deuda del TGI, la Tasa de Revisión de Planos y la Contribución por  Aprovechamiento de la Altura Exceptiva, obligan al profesional o al titular del inmueble a desembolsar dinero o endeudarse a través de un plan de pagos antes de saber si el proyecto por el cual está pidiendo el P.E. será aprobado o no. Como memotecnia, hacemos alusión a la Teoría de Novia Virgen, por la cual las mujeres religiosas son inducidas a conservarse vírgenes hasta el matrimonio: es decir, para poder intimar con la novia, primero hay que casarse. Para poder solicitar el Permiso, primero hay que endeudarse. Todos éstos desembolsos de dinero y compromisos de endeudamiento, deberían ocurrir luego del otorgamiento del P.E.
  • Declaraciones Juradas de Litoral Gas y de Origen de Fondos: deberían eliminarse.
  • Proyectos reguladores de desagües pluviales y Certificado de Eficiencia Energética: deberían ser exigibles, pero no en la instancia de permiso, sino después. Además, deberían evaluarse mayores exigencias de sustentabilidad a los proyectos grandes.
  • Permiso de demolición: No debería exigirse antes del otorgamiento del Permiso de Edificación, sino en conjunto con éste, y que se aprueben los dos juntos.

Como modelo, adjuntamos unas páginas extraídas de la web de BA Ciudad, en donde ésta CATEGORIZACION DE LOS PERMISOS DE EDIFICACIÓN se comenzó a implementar a partir del 1 de enero de 2019, y que creemos, con adaptaciones locales, podría funcionar en Rosario.

Sugerimos también que nos den la posibilidad, a los CONSTRUCTORES Y ESTUDIOS DE ARQUITECTURA Y DESARROLLISTAS de éstas zonas de Rosario, en su mayoría constituidas por Pymes, de reunirnos con ustedes para estudiar juntos ésta propuesta.

Nos ponemos a disposición y solicitamos pronto tratamiento.

Adjuntamos también una lista de adherentes, colegas, amigos y profesionales que trabajan en el sector y que se encuentran con éstas mismas dificultades.

Desde ya, a disposición.-

Diana Pagnucco, Nerina Jaime y Agustín Pavón.-

Rosario, 21 de marzo de 2019.

 

 

EXTRACTO DE LA PAGINA WEB DE BUENOS AIRES GOV AR

El 6 de diciembre de 2018 se aprobaron en la Legislatura porteña los nuevos Códigos Urbanístico y de Edificación. Esta nueva normativa tiene entre sus objetivos el de simplificar y agilizar las gestiones para construir en la Ciudad. Por eso, a partir del 3 de enero de 2019, podrás solicitar tu permiso de obra a través de 4 nuevos trámites, categorizados según la complejidad del proyecto.

ANTES

Para obtener un permiso de obra, se realizaban los trámites de Obra Nueva, Demolición Total o Ampliación y/o Modificación con o sin demolición parcial. Los requisitos sólo dependían de la tarea a realizar, pero no tenían en cuenta la magnitud de la obra.

AHORA

Para obtener un permiso de obra, podrás realizar un trámite específico según la superficie de la obra. La cantidad de documentación solicitada dependerá de la dimensión del proyecto y de las tareas a realizar.

Permiso de micro obra

Permite ejecutar demoliciones no estructurales, modificaciones e instalaciones sin límite de superficie, y demoliciones estructurales, obra nueva y ampliaciones de hasta 30 m2.

Permiso de obra menor

Permite ejecutar demoliciones no estructurales y modificaciones de obras e instalaciones sin límite de superficie y demoliciones estructurales, obras nuevas y ampliaciones de hasta 500 m2 y/o subsuelos de hasta 4 metros de altura. El plano límite de la obra nueva o la ampliación no podrá superar los 10,50 metros.

Permiso de obra media

Permite ejecutar demoliciones no estructurales y modificaciones de obras e instalaciones sin límite de superficie y demoliciones estructurales, obras nuevas y ampliaciones de hasta 2.500 m2 y/o subsuelos de hasta 6 metros de profundidad total. El plano límite de la obra nueva o la ampliación no podrá superar los 23,50 metros.

Permiso de obra mayor

Permite ejecutar demoliciones parciales o totales, obras nuevas, ampliaciones y modificaciones de obras e instalaciones sin límite de superficie, altura o profundidad.

¿Qué hicimos para simplificar los requisitos?

La Subsecretaría de Registros, Interpretación y Catastro lleva adelante un proyecto de simplificación y agilización de los trámites, que incluye trabajos de mejora continua de la plataforma de Tramitación a Distancia (TAD), revisión de los procesos internos, ciclos de capacitaciones para usuarios y actualización de la normativa, entre otros. En particular, para lograr simplificar la documentación solicitada para los permisos de obra, garantizando la seguridad y calidad de las construcciones, se realizaron las siguientes acciones:

  • Se categorizaron los trámites para pedir requisitos acordes a la magnitud del proyecto.
  • Se implementó la designación de profesionales por CUIT.
  • Se digitalizaron formularios.
  • Se dejó de pedir cierta información generada por el mismo GCBA. � Se postergó el pedido de documentación que no era necesaria hasta el inicio de la obra.

Así, una persona que antes necesitaba cargar entre 14 y 42 documentos para obtener su permiso para una obra de hasta 30 m2, a partir de ahora, sólo deberá cargar hasta 8 documentos.

 

1-    PERMISO DE MICRO OBRA

Documentación requerida

  • Certificado de información catastral.
  • Declaración jurada de liquidación de derechos
  • Comprobante de pago de liquidación de derechos (con el pago correspondiente a la Ley para el desarrollo urbano y hábitat sustentable, de corresponder)
  • Comprobante de pago de residuos áridos
  • Encomiendas profesionales
  • Plano de obra nueva o de ampliación o modificación (formato único)
  • Declaración de número de disposición y/o dictámenes de parcela (si corresponde a manzana atípica, englobamiento parcelario, etc)
  • Autorización de copropietarios o reglamento de copropiedad actualizado (para ampliaciones o modificaciones, en caso de aplicar el régimen de propiedad horizontal)

Roles y profesionales responsables

  • Obligatorios
  • Propietario
  • Proyectista*
  • Director de Obra (puede ser interviniente)*
  • Responsable de la Construcción de la Obra*

*Estos roles pueden ser ejercidos por la misma persona.

Opcionales

  • Gerenciador (puede ser interviniente)
  • Instalador
  • Responsable de Seguridad e Higiene

*Todos los profesionales deben estar matriculados en el consejo profesional correspondiente para poder ser validados por el sistema.

 

2-    PERMISO DE OBRA MENOR

Documentación requerida

  • Certificado de información catastral.
  • Declaración jurada de liquidación de derechos
  • Comprobante de pago de liquidación de derechos (con el pago correspondiente a la Ley para el desarrollo urbano y hábitat sustentable, de corresponder)
  • Comprobante de pago de residuos áridos
  • Encomiendas profesionales
  • Plano de obra nueva o de ampliación o modificación
  • •Proyecto estructural - planos y planillas del cálculo de estructura
  • (si el proyecto supera los 100 m2)
  • Plano de demolición (si se van a realizar demoliciones)
  • Declaración de número de disposición y/o dictámenes de parcela (si corresponde a manzana atípica, englobamiento parcelario, etc)
  • Autorización de copropietarios o reglamento de copropiedad actualizado (para ampliaciones o modificaciones, en caso de aplicar el régimen de propiedad horizontal)

Participantes y profesionales

Obligatorios

  • Propietario
  • Proyectista*
  • Director de Obra (puede ser interviniente)*
  • Responsable de la construcción de la obra*

*Estos roles pueden ser ejercidos por la misma persona.

 

Opcionales

  • Gerenciador (puede ser interviniente)
  • Instalador
  • Responsable de la excavación
  • Responsable de la demolición
  • Responsable de Seguridad e Higiene

 

3-    PERMISO DE OBRA MEDIA

Documentación requerida

  • Certificado de información catastral.
  • Declaración jurada de liquidación de derechos
  • Comprobante de pago de liquidación de derechos (con el pago correspondiente a la Ley para el desarrollo urbano y hábitat sustentable, de corresponder)
  • Comprobante de pago de residuos áridos
  • Encomiendas profesionales
  • Estudio de los suelos
  • Factibilidad del suministro de agua
  • Factibilidad del suministro eléctrico
  • Factibilidad del suministro de gas (en caso de requerir gas)
  • Plano de obra nueva o de ampliación o modificación
  • Proyecto estructural (planos y planillas del cálculo de estructura)
  • Plano de demolición (si se van a realizar demoliciones)
  • Declaración de número de disposición y/o dictámenes de parcela (si corresponde a manzana atípica, englobamiento parcelario, etc)
  • Autorización de copropietarios o reglamento de copropiedad actualizado (para ampliaciones o modificaciones, en caso de aplicar el régimen de propiedad horizontal)

Participantes y profesionales

Obligatorios

  • Propietario
  • Proyectista (puede ser interviniente)
  • Director de Obra (puede ser interviniente)
  • Responsable de la construcción de la obra

Opcionales

  • Gerenciador (puede ser interviniente)
  • Revisor del proyecto
  • Director general de Obra (puede ser interviniente)
  • Instalador
  • Responsable de la excavación
  • Responsable de la demolición
  • Ejecutor de estudio de suelos (obligatorio para obra nueva)         
  • Responsable de Seguridad e Higiene

4-    PERMISO DE OBRA MAYOR

Documentación requerida

  • Certificado de información catastral.
  • Declaración jurada de liquidación de derechos
  • Comprobante de pago de liquidación de derechos (con el pago correspondiente a la Ley para el desarrollo urbano y hábitat sustentable, de corresponder)
  • Comprobante de pago de residuos áridos
  • Encomiendas profesionales
  • Estudio de los suelos
  • Factibilidad del suministro de agua
  • Factibilidad del suministro eléctrico
  • Factibilidad del suministro de gas (en caso de requerir gas)
  • Plano de obra nueva o de ampliación o modificación
  • Proyecto estructural (planos y planillas del cálculo de estructura)
  • Plano de demolición (si se van a realizar demoliciones)
  • Declaración de número de disposición y/o dictámenes de parcela (si corresponde a manzana atípica, englobamiento parcelario, etc)
  • Autorización de copropietarios o reglamento de copropiedad actualizado (para ampliaciones o modificaciones, en caso de aplicar el régimen de propiedad horizontal)

Participantes y profesionales

Obligatorios

  • Propietario
  • Proyectista (puede ser interviniente)
  • Director de Obra (puede ser interviniente)
  • Responsable de la construcción de la obra
  • Responsable de Seguridad e Higiene

Opcionales

  • Gerenciador (puede ser interviniente)
  • Revisor del proyecto
  • Director General del Proyecto (puede ser interviniente)
  • Director general de Obra (puede ser interviniente)
  • Instalador
  • Responsable de la excavación
  • Responsable de la demolición
  • Ejecutor de estudio de suelos (obligatorio para obra nueva)

 

5-    PERMISO DE OBRA DE USO PARTICULARIZADO

Este trámite comprende aquellos usos que deben llevar un tratamiento administrativo diferenciado, con requisitos particulares, como obras del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, del Estado Nacional, de Entes autárquicos, de empresas con participación del Gobierno de la Ciudad, de embajadas, representaciones diplomáticas extranjeras u organismos gubernamentales internacionales, de establecimientos de salud y educación, y de Pequeñas y Medianas Empresas (PYMES).

Documentación requerida

  • Certificado de información catastral.
  • Declaración jurada de liquidación de derechos
  • Comprobante de pago de liquidación de derechos (con el pago correspondiente a la Ley para el desarrollo urbano y hábitat sustentable, de corresponder)
  • Comprobante de pago de residuos áridos
  • Plano de obra nueva o de ampliación o modificación (para proyectos de micro obra u obra menor se deberá presentar en formato único)
  •  Proyecto estructural -planos y planillas del cálculo de estructura (para obras mayores a los 100 m2)
  •  Plano de demolición (en caso de haber demolición)
  • ·Estudio de suelos (para obras medias y mayores)
  • Declaración de número de disposición y/o dictámenes de parcela (si corresponde a manzana atípica, englobamiento parcelario, certificado de impacto ambiental, etc)
  •  Encomiendas profesionales expedidas por los respectivos consejos rofesionales
  •  Autorización de copropietarios o reglamento de copropiedad actualizado (para ampliaciones o modificaciones, en caso de aplicar el régimen de propiedad horizontal)

Participantes y profesionales responsables

Obligatorios:

  • Propietario
  • Proyectista (puede ser interviniente)
  • Director de Obra (puede ser interviniente) Responsable de la construcción de la obra

Opcionales:

  • Gerenciador (puede ser interviniente)
  • Revisor del proyecto
  • Director general de proyecto (puede ser interviniente)
  • Director general de obra (puede ser interviniente)
  • Instalador
  • Responsable de la excavación
  • Responsable de la demolición
  • Ejecutor de estudio de suelos (obligatorio para obra nueva)
  • Responsable de Seguridad e Higiene